Альбом АГР в Москве: 3 листа, с которых идет проверка

Альбом АГР в Москве собирают по приложению 2 к постановлению Правительства Москвы № 284-ПП, и первые три листа графической части определяют, по какому сроку и в каком порядке пойдет рассмотрение: схема ситуационного плана на основе М 1:2000, схема планировочной организации земельного участка, совмещенная со схемой транспортной организации территории, на основе М 1:500, и схема разверток фасадов по основным улицам с фотофиксацией существующего положения и материалами визуализации. По ним объект относят к городскому или окружному значению. Объект городского значения рассматривают 30 календарных дней и выносят на Архитектурный совет города Москвы, объект окружного значения и решение, разработанное по повторно применяемому (типовому) проекту, — 14 календарных дней.

Разберем каждый из трех листов: что на нем показывают, по каким исходным данным его собирают и какие расхождения с ГПЗУ и топоосновой всплывают при рассмотрении. Покажем, как признаки пункта 13 Положения меняют срок и состав процедуры, чем АГР отличается от колористического паспорта по 114-ПП и от проекта изменения фасада по 94-ПП. Стоимость работ на 2026 год, кейс с отказом из-за ошибок в документах БТИ, чек-лист подготовки альбома к подаче и ответы на частые вопросы — во второй половине статьи.

Три листа, с которых начинается проверка альбома АГР

Приложение 2 к 284-ПП задает закрытый состав материалов архитектурно-градостроительного решения:

1. Схема ситуационного плана (на основе М 1:2000).
2. Схема планировочной организации земельного участка, совмещенная со схемой транспортной организации территории (на основе М 1:500).
3. Схема разверток фасадов по основным улицам с фотофиксацией существующего положения и материалами визуализации: перспективы, фотомонтаж.
4. Схемы фасадов (на основе М 1:200) с размещением информационных конструкций и навесного оборудования и фрагментом фасада (на основе М 1:20).
5. Схемы планов первого и неповторяющегося этажей, а также подземных уровней (на основе М 1:200).
6. Схемы разрезов с указанием высотных отметок (на основе М 1:200).

Первые три листа отвечают на вопросы, которые рассматривающий орган решает до содержательной оценки архитектуры: где стоит объект, как он садится на участок и как выглядит со стороны улицы. Пункты 4-6 — это уже проверка самого решения, и до нее доходят, когда посадка объекта и его место в квартале не вызывают вопросов.

Лист	Основа	Что на нем показывают	Исходные данные
Схема ситуационного плана	М 1:2000	Положение объекта в квартале, окружающая застройка, привязка к улично-дорожной сети	ГПЗУ, сведения ЕГРН о земельном участке, картографическая подоснова
Схема планировочной организации участка со схемой транспортной организации	М 1:500	Границы землеотвода и благоустройства, пятно застройки, покрытия, парковочные карманы, расчет машино-мест, экспликация зданий	Топографический план 1:500 с подземными коммуникациями, ГПЗУ, задание заказчика
Схема разверток фасадов по основным улицам	Развертка	Фотофиксация существующего положения, перспективы и фотомонтаж проектируемого объекта в застройке улицы	Натурная фотосъемка окружения, 3D-модель объекта, колористические решения

Три строки таблицы дают практический вывод по очередности работ: ситуационный план и схему 1:500 нельзя собрать без ГПЗУ и свежей топоосновы, а развертки — без выезда на объект. Пока эти исходные данные не собраны, работа над визуализацией не имеет смысла, потому что посадку объекта придется переделывать.

Лист 1. Ситуационный план определяет срок и порядок рассмотрения

Ситуационный план фиксирует местоположение объекта, а местоположение по пункту 13 Положения относит объект к городскому значению. К объектам городского значения относятся объекты, характеризующиеся одним или несколькими признаками: расположенные в Центральном административном округе; расположенные в границах территорий объектов культурного наследия и их зон охраны; расположенные на магистральных улицах общегородского значения, в том числе на вылетных магистралях и МКАД; высотой более 10 этажей; площадью более 20 тысяч кв. м; строящиеся или реконструируемые за счет средств бюджета города Москвы; особо опасные, технически сложные и уникальные. Объекты, не подпадающие под пункт 13, по пункту 14 относятся к объектам окружного значения.

Ситуация объекта	Значение объекта	Срок рассмотрения	Кто рассматривает
Здание в ЦАО или в границах зон охраны объектов культурного наследия	Городское	30 календарных дней	Архитектурный совет города Москвы и его комиссии
Здание на магистральной улице общегородского значения, вылетной магистрали или МКАД	Городское	30 календарных дней	Архитектурный совет города Москвы и его комиссии
Здание выше 10 этажей или площадью более 20 тысяч кв. м	Городское	30 календарных дней	Архитектурный совет города Москвы и его комиссии
Объект городского значения по повторно применяемому (типовому) проекту	Городское	14 календарных дней	Рассмотрение в общем порядке
Здание вне признаков пункта 13 Положения	Окружное	14 календарных дней	Рассмотрение в общем порядке

Признаки суммируются: достаточно одного, чтобы объект ушел на 30 календарных дней. Ответственность за решение по пункту 20 Положения возложена на главного архитектора города Москвы, результат рассмотрения — утверждение либо отказ. Проверить, какие признаки задевает конкретный объект, можно по действующей редакции Положения об утверждении архитектурно-градостроительных решений объектов капитального строительства на портале Комплекса градостроительной политики и строительства Москвы: там же опубликован состав материалов и перечень оснований для отказа.

Лист 2. Планировочная организация участка и транспорт на основе М 1:500

Второй лист собирается на топографическом плане 1:500 с подземными коммуникациями. В Москве такую подоснову выпускает Мосгоргеотрест, и заказывать ее мы советуем до начала отрисовки, а не после согласования эскиза с заказчиком: любое смещение пятна застройки относительно инженерных сетей и границ землеотвода переделывает лист целиком.

На листе показывают границы землеотвода и благоустройства, пятно проектируемого здания, покрытия проездов и тротуаров, парковочные карманы, экспликацию зданий и текстовый расчет машино-мест по нормативам. Схема транспортной организации территории объединяется с планировочной: въезды, проезды и разворотные площадки читаются вместе с посадкой здания. Расхождение расчета машино-мест с параметрами ГПЗУ и есть та ошибка, из-за которой альбом возвращается на доработку при формально красивой архитектуре.

Что собрать до начала работы над альбомом

Комплект исходных данных для первых трех листов формируется до выхода проектировщика на отрисовку:

• ГПЗУ с параметрами разрешенного строительства: предельная высота, процент застройки, отступы, красные линии.
• Выписка ЕГРН на земельный участок и на существующее здание, если работы идут по реконструкции.
• Топографический план 1:500 с подземными коммуникациями.
• Правоустанавливающие документы на участок: право собственности, аренды или пользования, поскольку заявителем выступает застройщик — правообладатель участка.
• Натурная фотофиксация объекта и окружающей застройки по основным улицам.
• Обмеры существующего здания и его фасадов, если АГР готовится под реконструкцию.
• Задание заказчика по функциональному наполнению и составу помещений.

Лист 3. Развертки фасадов, фотофиксация и визуализация

Третий лист показывает объект глазами прохожего: развертка по основной улице, где новое здание стоит рядом с существующими, фотомонтаж и перспективы. Проверяется соответствие решения сложившемуся облику квартала, а не абстрактная выразительность фасада. Дизайн, который не согласуется с застройкой района, отклоняют, и переработка концепции обходится дороже, чем корректировка колористики или деталировки.

Основную часть трудозатрат по альбому дает 3D-модель. Она разрабатывается вместе с поэтажными планами и разрезами, из нее же собираются перспективы и фотомонтаж для третьего листа. Заказчики регулярно просят посчитать модель отдельной строкой и удивляются цене, хотя в структуре работ по альбому это самый емкий этап. Мы в СМВ Групп выстраиваем работу так: выезд и фотофиксация, эскиз с согласованием у заказчика, 3D-модель, и только затем комплектование буклета.

Листы 4-6 и комплектование альбома

После первых трех листов идут схемы фасадов на основе М 1:200 с размещением информационных конструкций и навесного оборудования и фрагментом фасада на основе М 1:20, схемы планов первого и неповторяющегося этажей и подземных уровней на основе М 1:200 и схемы разрезов с указанием высотных отметок на основе М 1:200. Ведомость отделочных материалов с номерами RAL и фактурой поверхности идет вместе со схемами фасадов, поэтому отдельный колористический паспорт для объекта с АГР в большинстве случаев не готовят.

Материалы АГР выполняются на бумажном носителе в виде буклета (альбома) в 2 экземплярах и в электронном виде в формате PDF или JPG с разрешением 300 dpi в 1 экземпляре. Юридические лица и индивидуальные предприниматели подают заявление через личный кабинет портала госуслуг Москвы с электронной подписью. Срок действия свидетельства по пункту 27 Положения не ограничен, а при изменении решения по пункту 28 ранее выданное свидетельство аннулируется и выдается новое. Свидетельство размещается в ИСОГД и учитывается при проведении государственной экспертизы проектной документации.

Как подготовить альбом АГР к подаче: пошаговая инструкция

1. Шаг 1. Проверьте применимость Положения. По пункту 3 оно не распространяется на объекты культурного наследия и выявленные объекты культурного наследия, объекты индивидуального жилищного строительства и линейные объекты, кроме мостов, эстакад и путепроводов.
2. Шаг 2. Определите значение объекта по пункту 13 и зафиксируйте срок: 14 или 30 календарных дней. От этого зависит, планировать ли вынесение на Архитектурный совет.
3. Шаг 3. Соберите исходные данные: ГПЗУ, выписки ЕГРН, топоплан 1:500 с подземными коммуникациями, правоустанавливающие документы на участок, фотофиксацию окружения.
4. Шаг 4. Соберите первые три листа и сверьте их между собой: границы участка на схеме 1:2000 и 1:500 должны совпадать, а высотные параметры визуализации — укладываться в предельные параметры ГПЗУ.
5. Шаг 5. Доработайте листы 4-6: фасады 1:200 с фрагментом 1:20, планы первого и неповторяющегося этажей с подземными уровнями, разрезы с высотными отметками.
6. Шаг 6. Скомплектуйте буклет в 2 бумажных экземплярах и подготовьте электронную версию в PDF или JPG с разрешением 300 dpi, после чего подайте заявление через личный кабинет с электронной подписью.

Образцы фасадной документации для подготовки альбома

Комплект показывает, как оформляются смежные с АГР документы по фасадам: начните с образца паспорта фасада, чтобы увидеть структуру утвержденного альбома.

Документ	Скачать
Образец паспорта фасада здания в Москве	Скачать
Паспорт колористического решения фасадов	Скачать
Техническое задание на проектирование реконструкции фасадов	Скачать
Техническое задание на дизайн-проект	Скачать

Когда альбом АГР не нужен и когда нужен другой документ

Положение по пункту 3 применяется при строительстве и реконструкции объектов капитального строительства, за исключением работ по реконструкции, связанных с заменой или восстановлением несущих строительных конструкций. Из-под действия Положения выведены объекты культурного наследия и выявленные объекты культурного наследия, объекты индивидуального жилищного строительства и линейные объекты, кроме мостов, эстакад и путепроводов. Объектами культурного наследия мы не занимаемся: там действует режим предмета охраны и разрешение на реставрационные работы, это отдельный лицензируемый вид деятельности.

Вторая группа ситуаций — когда работы по фасаду вообще не тянут на АГР. Изменение цвета и отделочных материалов без конструктивных изменений закрывается паспортом колористического решения по 114-ПП: в нем нет ни новых оконных проемов, ни тамбуров, ни дверных элементов. Устройство входных групп, новых проемов и приямков в границах перечня объектов и территорий по 94-ПП идет как проект изменения фасада с согласованием по этому постановлению, а вне этих границ — как работы по 432-ПП, не требующие разрешения на строительство, с последующей подготовкой технического плана. АГР включает в себя и колористику, и изменение фасадов, и параметры объекта, поэтому при подготовке АГР отдельный колористический паспорт в большинстве случаев не оформляют.

Стоимость ошибки в первых листах альбома

Ошибка на ситуационном плане или на схеме 1:500 не ограничивается перечерчиванием листа. Неверно определенное значение объекта смещает планирование: команда рассчитывает на 14 календарных дней, а объект уходит на Архитектурный совет с рассмотрением в 30 календарных дней, и вся цепочка следующих работ, включая экспертизу проектной документации, сдвигается на месяц и более.

Второй источник потерь — изменения после утверждения. По пункту 28 Положения корректировка проходит через аннулирование ранее выданного свидетельства и выдачу нового. Это не правка листа, а повторная процедура с новым комплектом материалов и новым сроком рассмотрения. Третий источник — основания для отказа по пункту 2.20 регламента: несоответствие материалов назначению и местоположению объекта, неправомочность заявителя, отрицательное заключение Департамента культурного наследия, решение главного архитектора об отказе. Неправомочность заявителя проверяется по правам на участок, и на этом спотыкаются проекты, где договор аренды не оформлен или участок под зданием разделен на несколько контуров.

Кейс из практики: отказ, причина которого лежала вне проекта

Объект — бизнес-центр в Москве, нежилое здание. Заказчик планировал капитальный ремонт фасадов с изменением цветового решения, чтобы привлечь новых арендаторов. Профильных специалистов и допуска СРО к проектным работам в штате не было, поэтому подрядчика искали на стороне.

Первый исполнитель довести задачу до результата не смог: попытки согласовать проект в Москомархитектуре заканчивались отказами. После смены подрядчика работа была выстроена иначе. Сначала собрали исходно-разрешительную документацию, провели обследование здания и обмерные работы, затем разработали проект колористического решения фасадов. Пакет подали в Москомархитектуру, получили отказ и разобрали его первопричину: ошибки в технической документации БТИ, к самому проекту отношения не имевшие.

Исправление некорректных данных в документах БТИ заняло три недели. После повторной подачи паспорт колористического решения фасадов был получен. Весь комплекс работ, включая устранение ошибок в документации БТИ, занял 3 месяца. Заказчик получил согласованное колористическое решение и защиту от ответственности за нарушение требований к внешнему виду зданий в Москве.

Вопрос эксперту

В каком масштабе выполняется фрагмент фасада?

Фрагмент фасада выполняется на основе М 1:20 и идет на том же листе, что и схемы фасадов на основе М 1:200 с размещением информационных конструкций и навесного оборудования.

Чем схема ситуационного плана отличается от схемы планировочной организации участка?

Ситуационный план на основе М 1:2000 показывает объект в квартале и его связь с улично-дорожной сетью. Схема планировочной организации на основе М 1:500 работает внутри границ землеотвода: пятно застройки, покрытия, парковочные карманы, расчет машино-мест, и совмещается со схемой транспортной организации территории.

Объект попадает сразу под несколько признаков пункта 13. Срок увеличивается?

Нет. Пункт 13 сформулирован через один или несколько признаков, поэтому достаточно одного совпадения. Здание в ЦАО высотой 12 этажей и здание в ЦАО высотой 5 этажей одинаково относятся к объектам городского значения со сроком рассмотрения 30 календарных дней.

Что показывают на схеме планировочной организации, кроме пятна застройки?

Границы землеотвода и границы благоустройства, покрытия из асфальтобетона и тротуарной плитки, парковочные карманы, водные объекты при их наличии, экспликацию зданий и текстовый расчет машино-мест по нормативам, а также горизонтали и высотные отметки топоосновы.

Стоимость разработки и согласования фасадной документации

Итоговая цена зависит от площади и сложности объекта, объема обследования, необходимости топографических и обмерных работ и от того, нужно ли сопровождение согласования.

Услуга	Стоимость
Проект перепланировки фасада	от 300 000 руб.
Техническое заключение по фасадам	от 155 000 руб.
Проект колористических решений	от 550 000 руб.
Согласование в МКА	от 255 000 руб.
Топографические работы	от 510 000 руб.
Обмерные работы	от 159 000 руб.
Технический план для ввода в эксплуатацию	от 350 000 руб.

Цены указаны в формате «от» и уточняются после осмотра исходных данных по объекту: ГПЗУ, выписки ЕГРН, наличия актуальной топоосновы. Полный перечень позиций по проектным, кадастровым и фасадным работам собран на странице стоимости услуг, данные актуальны на дату публикации.

Типы объектов, с которыми мы работали, и результаты по ним можно посмотреть в разделе выполненных работ: нежилые здания, бизнес-центры, торговые и производственные объекты Москвы и Санкт-Петербурга.

Выводы

Состав альбома АГР закрыт приложением 2 к 284-ПП, и порядок листов в нем совпадает с порядком рассмотрения. Ситуационный план на основе М 1:2000 через местоположение объекта задает значение объекта по пункту 13 и срок в 14 или 30 календарных дней, схема 1:500 связывает посадку здания с топоосновой и параметрами ГПЗУ, развертки с фотофиксацией показывают объект в застройке улицы. Листы с фасадами, планами и разрезами оценивают после того, как эти три вопроса закрыты, а корректировка утвержденного решения проходит через аннулирование свидетельства и выдачу нового.

СМВ Групп работает с проектной и разрешительной документацией по нежилым зданиям с 2014 года: за это время реализовано более 2300 проектов, в команде 45 специалистов со средним опытом более 15 лет, компания состоит в СРО по проектированию и кадастровым работам. Фасадные проекты, колористические решения и сопровождение согласований в Москве и Санкт-Петербурге входят в постоянную практику, включая проекты, которые заказчики передают нам после отказов у предыдущих исполнителей.

Частые вопросы об альбоме АГР

Кто может быть заявителем и как подают документы юридические лица?

Заявители — застройщики: физические или юридические лица и индивидуальные предприниматели, которые являются правообладателями земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, с оформленным ГПЗУ или утвержденным проектом планировки территории линейного объекта. Юридические лица и ИП подают заявление через личный кабинет портала госуслуг Москвы с электронной подписью, соответствующей установленным требованиям. Физические лица указывают фамилию, имя, отчество, СНИЛС, адрес электронной почты и телефон.

Нужен ли АГР при реконструкции с заменой несущих конструкций?

Пункт 3 Положения выводит из-под его действия работы по реконструкции, связанные с заменой или восстановлением несущих строительных конструкций. Если при этом внешний облик здания меняется, оценивать нужно весь состав работ: замена самонесущего фасадного заполнения на витражное остекление реконструкцией не является, а замена наружных несущих стен — является, и правовые последствия у этих случаев разные.

Что делать, если здание стоит в зоне охраны объекта культурного наследия?

Расположение в границах территорий объектов культурного наследия и их зон охраны относит объект к городскому значению по пункту 13 со сроком рассмотрения 30 календарных дней. Отрицательное заключение Департамента культурного наследия входит в основания для отказа, а в состав проектной документации добавляется раздел об обеспечении сохранности объектов культурного наследия, где показывается, как решение соотносится с обликом соседних памятников.

Нужен ли технический план после реализации решений АГР?

Да, если изменились сведения об объекте недвижимости: этажность, конфигурация, состав проемов, площадь. АГР прикладывается к техническому плану, и на основании этих документов регистратор вносит изменения в ЕГРН. Технический план готовится по требованиям приказа Росреестра к его форме и составу, а без внесения изменений в ЕГРН несоответствие фактического состояния здания реестровым данным сохраняется.

Чем АГР в Москве отличается от АГО в других регионах?

В Москве документ называется архитектурно-градостроительным решением и утверждается по 284-ПП. В Санкт-Петербурге и Московской области аналогичный по смыслу документ называется архитектурно-градостроительным обликом, в Санкт-Петербурге его рассматривает Комитет по градостроительству и архитектуре. Состав материалов, сроки и порядок подачи там свои, поэтому московский альбом на петербургский объект не переносится.

Сколько занимает разработка альбома на практике?

Подготовка буклета занимает от одного до трех месяцев в зависимости от сложности здания, объема исходных данных и количества итераций по эскизу с заказчиком. На сложных объектах срок увеличивается кратно. Регламентные 14 или 30 календарных дней — это срок рассмотрения материалов, а не срок всего проекта: к нему добавляются сбор исходных данных, разработка 3D-модели и возможная доработка по замечаниям.