Альбом АГР и АГО: 9 ошибок, срывающих согласование

Альбом АГР и АГО — комплект графических и текстовых материалов, которым архитектурно-градостроительное решение объекта выносится на согласование в орган архитектуры. В Москве документ называется АГР и готовится по Постановлению Правительства Москвы от 30.04.2013 № 284-ПП, в Московской области и Санкт-Петербурге — АГО, по статье 40.1 Градостроительного кодекса и Правилам, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 29.05.2023 № 857. Обязательность согласования определяется территорией: ее границы устанавливаются правилами землепользования и застройки. Главное различие, от которого зависит объем работы: новое строительство и реконструкция с изменением внешнего облика идут через АГР или АГО, а замена несущих конструкций без изменения облика в процедуру не попадает.

Разберем состав альбома с масштабами листов, порядок сбора исходных данных и девять ошибок, из-за которых комплект возвращают: расхождение с ГПЗУ, индекс Ф в подзоне ПЗЗ, отсутствие фотомонтажа, цвет вне архитектурного ансамбля, подачу по уже выполненным работам. Покажем, какие объекты выпадают из процедуры и как проверить это до подписания договора. Регламентные сроки, стоимость работ, кейс с отказом из-за ошибок в документах БТИ и ответы на частые вопросы — во второй половине статьи.

Что входит в альбом АГР и АГО и чем эти документы различаются

АГР расшифровывается как архитектурно-градостроительное решение объекта капитального строительства, АГО — как архитектурно-градостроительный облик. Это один институт с разными названиями и разной нормативной базой. В Москве действует собственный порядок по 284-ПП: результатом становится свидетельство об утверждении АГР, срок действия которого не ограничен. В остальных регионах, включая Московскую область и Санкт-Петербург, применяется статья 40.1 ГрК РФ, введенная Федеральным законом от 29.12.2022 № 612-ФЗ, и Правила по Постановлению Правительства РФ от 29.05.2023 № 857, действующие с 1 сентября 2023 года.

Регламент задает конкретный набор листов и масштабов. Отклонение от него дает самостоятельное основание вернуть комплект без рассмотрения по существу.

Лист альбома	Масштаб	Что по нему проверяют
Ситуационный план	М 1:2000	Положение объекта в квартале, связь с окружающей застройкой
Планировочная организация земельного участка	М 1:500	Пятно застройки, границы участка, подъезды, благоустройство
Схемы фасадов с колористическим решением	по фасадам объекта	Материалы отделки, цвет, соответствие окружающей застройке
Планы этажей и подземных уровней	М 1:200	Технико-экономические показатели, соответствие объемному решению
Разрезы с высотными отметками	М 1:200	Высота объекта против предельной по ГПЗУ и подзоне ПЗЗ

Разрезы и планы этажей орган архитектуры использует для сверки объемных характеристик с высотными отметками на фасаде. Если разрез рисовался отдельно от фасада и отметки разошлись, замечание придет по обоим листам сразу.

Самая трудоемкая часть альбома — трехмерная модель здания. Она разрабатывается вместе с поэтажными планами и разрезами и по объему работы занимает основную долю проекта. Готовый альбом при этом компактный: от 20 до 50 листов на объект средней сложности.

Образцы альбомов и заданий на проектирование

Начните с образца АР и АГО: по нему видно, как разносятся описательная часть, фасады и колористика по листам.

Документ	Скачать
Образец альбома АР и АГО	Скачать
Техническое задание на проектирование реконструкции фасадов	Скачать
Техническое задание на дизайн-проект	Скачать
Паспорт колористического решения	Скачать
Образец технического плана	Скачать

Когда АГР и АГО не требуются

Положение 284-ПП прямо не распространяется на объекты культурного наследия и выявленные объекты культурного наследия, объекты индивидуального жилищного строительства и линейные объекты, за исключением мостов, эстакад и путепроводов. Отдельная оговорка касается реконструкции: если работы сводятся к замене несущих конструкций и внешний облик объекта не меняется, утверждение АГР не требуется.

В перечень исключений попадают также объекты площадью до 1500 кв. м высотой не более двух этажей, не предназначенные для проживания граждан, расположенные вне границ территорий объектов культурного наследия и их зон и не выходящие на магистральные улицы общегородского и районного значения. Некапитальные и временные здания, в том числе ангары без фундамента, в процедуру не попадают. Именно поэтому небольшие склады и административные корпуса площадью до полутора тысяч метров проектируют охотнее: для них нормы в целом проще, а не только требования к облику.

Сценарий	АГР или АГО	Что критично проверить
Новое строительство административного здания на магистральной улице	Требуется	Предельная высота и процент застройки по ГПЗУ, колористика окружения
Реконструкция с изменением фасадов и высоты здания	Требуется	Изменение высоты требует пересогласования уже утвержденного решения
Замена несущих конструкций без изменения внешнего облика	Не требуется	Документально подтвердить, что габариты и отделка фасада не меняются
Объект культурного наследия или выявленный ОКН	Не применяется	Работы идут как реставрация, нужна лицензия Минкультуры и охранное обязательство
Линейный объект, кроме моста, эстакады, путепровода	Не требуется	Отнесение объекта к линейным по проектной документации
Здание до 1500 кв. м, до 2 этажей, вне магистральных улиц	Как правило, не требуется	Одновременное выполнение всех условий перечня по площади, этажности и местоположению
Некапитальное или временное здание, ангар без фундамента	Не требуется	Отсутствие прочной связи с землей, подтвержденное конструктивом

Условия перечня работают вместе. Здание площадью 1400 кв. м в два этажа на магистральной улице общегородского значения из исключений выпадает, хотя два параметра из трех соблюдены.

Исходные данные: что собрать до первого листа

Проверку ПЗЗ и ГПЗУ мы в СМВ Групп делаем до подписания договора. Подзона на карте ПЗЗ Москвы почти повсеместно имеет индекс Ф, то есть предельные параметры застройки установлены равными фактическим. Плотность, высоту и процент застройки при индексе Ф изменить нельзя. Двухэтажное здание, которому заказчик хочет надстроить третий этаж, при таком индексе не пройдет ни АГР, ни последующее разрешение на строительство.

Второй блок исходников — геодезия. Топографический план масштаба 1:500 с подземными коммуникациями нужен и в Москве, и в Петербурге: без него планировочная организация участка не строится. В Москве данные предоставляет Мосгоргеотрест, в Санкт-Петербурге — трест ГРИИ, где можно заказать архивный топоплан.

Как подготовить исходные данные для альбома: пошаговый порядок

1. Шаг 1. Проверьте территориальную зону и подзону на карте ПЗЗ по адресу или кадастровому номеру участка. Зафиксируйте предельную высоту, плотность и процент застройки, отдельно отметьте индекс Ф.
2. Шаг 2. Запросите ГПЗУ и выписки ЕГРН на здание и на земельный участок. Сверьте вид разрешенного использования участка с назначением проектируемого объекта.
3. Шаг 3. Закажите топографический план 1:500 с подземными коммуникациями. В Санкт-Петербурге это делается после получения задания на разработку проекта, чтобы не оплачивать материалы, которые придется переделывать.
4. Шаг 4. Проведите фотофиксацию объекта и окружающей застройки. Развертка по кварталу может потребоваться в объеме до 40 фотографий: в альбом войдут единицы, остальной архив передается вместе с комплектом.
5. Шаг 5. Проверьте охранный статус: расположение в границах территорий объектов культурного наследия и их зон. При соседстве с охраняемым объектом потребуется раздел о сохранении объектов культурного наследия.
6. Шаг 6. Оформите доверенность на юридическое лицо с перечислением сотрудников, которые подают документы. Подача через портал mos.ru идет от юридического лица или ИП и подписывается электронной подписью.
7. Шаг 7. Согласуйте с заказчиком эскиз до старта трехмерной модели. Переделка модели после утверждения эскиза — самая дорогая правка в проекте.

Девять ошибок, из-за которых согласование срывается

1. Параметры альбома не бьются с ГПЗУ и подзоной ПЗЗ. Высота, площадь застройки и плотность в разрезах и экспликации сверяются с предельными показателями участка. При индексе Ф любое превышение фактических параметров означает отказ, и снять его можно только изменением ПЗЗ через публичные слушания. Заявку на такие слушания администрация накапливает вместе с заявками других собственников, и от подачи до рассмотрения проходит от нескольких месяцев до полугода.

2. Не проверена территория, на которой согласование обязательно. Обязанность согласовывать облик по статье 40.1 ГрК РФ действует в границах территорий, установленных правилами землепользования и застройки. В Москве по изменению фасадов действует свой перечень улиц и территорий в границах Садового кольца по 94-ПП. Договор на согласование по объекту вне перечня заключать бессмысленно: согласовывать нечего.

3. Масштабы листов не соответствуют регламенту. Ситуационный план в 1:1000 вместо 1:2000 и планы этажей в 1:100 вместо 1:200 возвращаются к доработке. Цикл на замечание и повторную подачу отнимает от двух недель.

4. Отсутствует раздел фотомонтажа. Для проектов изменения фасадов фотомонтаж — обязательный раздел, прописанный в требованиях органа архитектуры. Это обработанные фотографии, показывающие, как объект будет выглядеть после работ. Комплект без фотомонтажа возвращают с формулировкой об отсутствии обязательного раздела.

5. Колористика не вписана в окружение. Орган архитектуры оценивает цветовое решение в контексте соседней застройки. Ярко-зеленый фасад в квартале серых зданий не согласуют. В ведомости отделки указываются номера цветов по палитре и фактура поверхности: без них раздел нечитаем.

6. АГР подменяет проект реконструкции. Альбом закрывает архитектуру и облик, но не отменяет проектную документацию по Постановлению Правительства РФ № 87 с ее разделами. Заказчик, который рассчитывал ограничиться АГР, останавливается на этапе разрешения на строительство.

7. Заявление подано на уже выполненные работы. По 94-ПП согласовать можно только планируемые изменения фасада. По выполненным работам орган архитектуры выдает отказ и требование привести объект в соответствие. Легализация в этом случае идет судебным путем и по срокам несопоставима с обычным согласованием.

8. Не решен вопрос с земельным участком. Здание, стоящее на нескольких участках, и входная группа, выходящая на землю в распоряжении города, добавляют в процедуру еще одного участника согласования. Мы сталкивались с ситуацией, когда заказчик планировал тридцатиметровую входную группу на участке, который ему не принадлежит: без вовлечения департамента имущества такое решение не проходит.

9. Не разработан раздел о сохранении объектов культурного наследия. Если объект расположен в зоне охраны или рядом стоит охраняемое здание, раздел готовится обязательно. Он подтверждает, что изменения не влияют на предмет охраны соседнего объекта. При отсутствии раздела комплект не рассматривают.

Сколько стоит ошибка в альбоме

Прямые потери от возврата комплекта складываются из трех частей. Первая — переработка альбома: перерисовка трехмерной модели и фасадов занимает недели, а не дни. Вторая — повторный цикл рассмотрения, то есть еще один регламентный срок сверху. Третья — простой строительной готовности: подрядчик на объекте либо ждет, либо ведет работы без документов и создает заказчику самовольные изменения.

Отдельная статья расходов возникает, когда ошибка обнаруживается после закупки материалов. Заказчики закупали облицовку определенного цвета, получали отказ по колористике с указанием иных тонов и меняли материал целиком. Поэтому мы фиксируем последовательность: сначала согласование альбома, затем закупка отделки.

Кейс из практики: отказ, причина которого была не в проекте

Объект и задача. Бизнес-центр в Москве, нежилое здание. Собственник, юридическое лицо, проводил капитальный ремонт фасадов с изменением цветового решения, чтобы повысить привлекательность объекта для арендаторов. Задача требовала оформления паспорта колористического решения на основании разработанного и согласованного проекта.

Исходная ситуация. Заказчик уже работал с другой проектной организацией. Проект разрабатывался, подавался в орган архитектуры и последовательно получал отказы. Причина отказов предыдущим исполнителем установлена не была.

Что сделали специалисты СМВ Групп. Собрали исходно-разрешительную документацию, провели обследование здания и обмерные работы, подготовили проект колористического решения фасадов. После подачи и получения отказа провели аудит комплекта и нашли первопричину: ошибки в технической документации БТИ, на которую опирался проект. Организовали исправление некорректных данных в документации БТИ и подали комплект повторно.

Результат. Исправление данных БТИ заняло три недели. Весь комплекс работ, включая аудит, устранение ошибок в документации и повторную подачу, занял 3 месяца. Паспорт колористического решения фасадов получен, объект защищен от штрафов за нарушение требований к внешнему виду зданий.

Сроки: регламент и календарь проекта

Регламентные сроки в Москве установлены 284-ПП и различаются по значимости объекта. Рассмотрение, утверждение решения и выдача свидетельства занимают 14 календарных дней для объектов окружного значения и для объектов городского значения, разработанных с использованием повторно применяемых проектов, и 30 календарных дней для остальных объектов городского значения. Максимальный срок административной процедуры по выдаче свидетельства — 6 рабочих дней для первой группы и 17 рабочих дней для объектов городского значения, включая те, что выносятся на заседание Архитектурного совета. Актуальный перечень документов и форму заявления удобнее сверять по описанию государственной услуги по выдаче свидетельства об утверждении АГР на портале мэра Москвы.

Календарь проекта считается иначе. Разработка альбома занимает от одного до трех месяцев в зависимости от сложности объекта, и при нестандартных зданиях этот срок увеличивается кратно. Согласование в практике СМВ Групп мы закладываем около трех месяцев: регламентный срок относится к одному циклу рассмотрения, а комплект редко проходит с первой подачи. Замечания приходят даже по простым объемам, поэтому один цикл доработок закладывается в график заранее.

В конце 2025 года функции Москомархитектуры переданы Департаменту градостроительной политики города Москвы. Порядок подачи через mos.ru, состав материалов и требования регламента при этом не изменились. Результатом остается решение о согласовании и сопроводительное письмо, подтверждающее утверждение решения.

Вопрос эксперту

Свидетельство об утверждении АГР нужно продлевать?

Нет. Срок действия свидетельства не ограничен. Пересогласование потребуется, если изменились архитектурные параметры объекта: например, поднялась высота здания из-за машинного помещения лифта.

Можно ли обойтись АГР без проекта реконструкции?

Нет. Альбом закрывает архитектуру и облик. Проект реконструкции готовится по Постановлению Правительства РФ № 87 и имеет самостоятельный состав разделов, АГР его не заменяет.

Влияет ли согласование АГР на статус реконструкции?

Не влияет. Утверждение архитектурного решения не приостанавливает процедуры, связанные с разрешением на строительство. Это два параллельных трека, по каждому нужен свой комплект документов.

Замена фасадного остекления по всему периметру — это реконструкция?

Зависит от конструктива. Наружные стены по нормам редко проектируются несущими: самонесущий фасад заменяют без выхода в реконструкцию, при этом АГР на новый облик потребуется. Если внешняя стена несущая, ее замена на светопрозрачную конструкцию квалифицируется как реконструкция.

Что делать, если под зданием несколько земельных участков?

Разбирать конфигурацию до подачи. Контур здания, сложенный из нескольких участков, дает основание для приостановки. Вопрос решается на уровне земельных отношений, корректировкой листов альбома его закрыть нельзя.

Стоимость разработки альбома и сопровождения согласования

Итоговая цена зависит от площади и сложности объекта, количества фасадов, необходимости геодезии и от того, ведет ли исполнитель согласование в органе архитектуры или передает готовый комплект заказчику.

Услуга	Стоимость	Сроки
Проект перепланировки фасада	от 300 000 руб.	по запросу
Проект колористических решений	от 550 000 руб.	по запросу
Техническое заключение по фасадам	от 155 000 руб.	по запросу
Согласование в МКА	от 255 000 руб.	по запросу
Топографические работы	от 510 000 руб.	по запросу
Технический план для ввода в эксплуатацию	от 350 000 руб.	по запросу
Разработка альбома АГР или АГО	рассчитывается индивидуально	по запросу

Позиции сгруппированы под задачу: альбом редко идет в одиночку, к нему добавляются геодезия, техническое заключение и технический план для внесения изменений в ЕГРН. Полный перечень работ с ценами по каждой категории собран на странице стоимости услуг, там же видно, как считаются смежные процедуры.

Типы объектов, по которым велись проектные работы и согласования, показаны в разделе выполненных работ с картой и географией проектов.

Выводы

Альбом АГР и АГО проверяется по соответствию исходным ограничениям участка. Расхождение с ГПЗУ и подзоной ПЗЗ, нарушенные масштабы листов, отсутствующий фотомонтаж, колористика вне окружения и подача по уже выполненным работам дают отказ независимо от качества трехмерной модели. Проверка территории, охранного статуса и параметров застройки до начала проектирования снимает большую часть этих оснований.

СМВ Групп с 2014 года работает с нежилыми зданиями в Москве и Санкт-Петербурге: проектирование, согласование фасадов и колористики, кадастровые работы и регистрация изменений в ЕГРН. В команде 45 специалистов со средним опытом более 15 лет, компания состоит в СРО по проектированию и кадастровым работам, за это время реализовано более 2300 проектов.

Частые вопросы

Кто заказывает разработку АГР и АГО чаще всего?

Генподрядные организации, которые распределяют этапы между исполнителями и выделяют АГР в отдельный этап концепции. Собственники небольших зданий, для которых отдельный дизайн у крупной студии избыточен. Заказчики, которым нужна корректировка уже полученного свидетельства после изменений в ходе стройки. Государственные учреждения, закупающие работы через тендерные процедуры.

Что делать, если параметры объекта изменились после утверждения АГР?

Оформлять корректировку. Практический критерий: если поменялись параметры, которые видны в утвержденном альбоме, документ пересогласовывается. Типичный случай — изменение высоты здания из-за замены лифтового оборудования и машинных помещений. Корректировку часто заказывают отдельно от первоначального проекта, когда предыдущий проектировщик уже не работает по объекту.

Нужно ли вносить сведения о новом облике фасада в БТИ?

Для нежилых зданий это добровольная процедура. Основные характеристики объекта хранятся в ЕГРН, и технический паспорт БТИ обязательным документом не является. Инвентаризация оплачивается по тарифам за квадратные метры, и на объектах площадью свыше 20 000 кв. м стоимость доходит до полутора миллионов рублей.

Как согласуется изменение фасада в Санкт-Петербурге?

Через Комитет по градостроительству и архитектуре. Сначала подается заявление на получение задания на разработку проекта благоустройства с согласием на обработку персональных данных, доверенностью, выпиской из ЕГРН, фотофиксацией и поэтажным планом с указанием места устройства элементов. Перечень проектируемых элементов указывается полностью: неполный перечень дает основание для отказа. Регламентный срок предоставления услуги — не более 22 рабочих дней, по листу согласования — не более 15 рабочих дней.

Куда вешать наружные блоки кондиционеров в Петербурге?

Только на дворовые фасады. На лицевых фасадах размещение оборудования не согласуют. Для отдельных элементов оборудования вместо полноценного проекта готовится лист согласования: он подается в электронном виде, предварительное разрешение на его разработку не требуется.

Считается ли устройство внутренней лестницы реконструкцией?

С 12 мая 2025 года в Москве нет. Поправки в Постановление Правительства Москвы № 432-ПП прямо отнесли к работам без разрешения на строительство устройство, демонтаж и замену внутренних лестниц, включая изменение числа ступеней, высоты подступенка, глубины проступи, формы площадок и устройство пандусов. Под запретом остались вырубка проемов и ниш в несущих конструкциях и установка лифтов, эскалаторов и траволаторов.

Обязателен ли колористический паспорт, если фасад перекрашивают в тот же цвет?

Однозначного ответа нет: сценарий зависит от того, есть ли на здание действующий паспорт и совпадают ли фактические цвет и материал с зафиксированными в нем. Паспорт колористического решения действует пять лет, после чего обновляется. Согласование колористики в органе архитектуры бесплатное, оплачивается только разработка проекта.