Акт обследования: ошибки в заключении кадастрового инженера

Акт обследования — документ кадастрового инженера, на основании которого Росреестр снимает объект недвижимости с кадастрового учета. Форма, состав сведений и требования к подготовке установлены Приказом Росреестра от 24.05.2021 № П/0217. Физически это один-два листа: общие сведения об объекте и заключение кадастрового инженера, к которым прикладываются документы собственника и фотофиксация с места. Госпошлина за снятие с учета не взимается, срок учета составляет 5 рабочих дней с даты приема заявления органом регистрации прав и 7 рабочих дней при подаче через МФЦ. Результат определяет одно обстоятельство: если объект демонтирован или работы по демонтажу начаты, учет проходит; если здание стоит нетронутым, регистратор приостанавливает учет при любом качестве документов.

Разберем формулировки в заключении кадастрового инженера, из-за которых приходит приостановка, и покажем, какие документы собственник готовит сам: решение о сносе, акты о списании с баланса, письма ресурсоснабжающих организаций. Отдельно — требования к электронным образам приложений, где одна ошибка стоит целой подачи. Таблица типовых приостановок с формулировками регистратора, сценарии для сгоревшего здания и объекта-задвоения, стоимость работ на 2026 год и кейс по производственной площадке в Санкт-Петербурге — во второй половине статьи.

Что такое акт обследования и что в нем проверяет регистратор

Акт обследования подтверждает прекращение существования здания, сооружения, помещения или объекта незавершенного строительства. Он готовится только под одну задачу — снятие объекта с кадастрового учета, для других целей этот документ не применяется. По структуре он повторяет логику технического плана: выгружается в виде архива с XML-файлом, подписывается усиленной электронной подписью кадастрового инженера и подается в Росреестр через МФЦ либо в электронном виде.

Текстовая часть в акте занимает мало места. Общие сведения — это кадастровый номер, тип объекта, адрес, сведения о заказчике кадастровых работ и о самом кадастровом инженере с указанием СНИЛС, номера и даты включения в реестр членов саморегулируемой организации. Вся смысловая нагрузка приходится на заключение кадастрового инженера: там указывается, в отношении какого объекта подготовлен акт, по какой причине объект прекратил существование, на основании каких документов сделан вывод и что зафиксировано в ходе натурного обследования. Регистратор читает именно этот текст и сверяет его с приложениями.

Порядок сноса объектов капитального строительства и требования к подготовке акта обследования Росреестр отдельно разъясняет в официальных материалах ведомства, где перечислены документы, включаемые в состав акта. Мы сверяем комплект исходных документов с этим перечнем до выезда инженера на объект, потому что после подачи менять состав приложений уже поздно.

Из-за чего заключение кадастрового инженера не принимают

Первая и самая тяжелая причина приостановки не связана с текстом вовсе: объект фактически не снесен. Регистратор вправе направить межведомственный запрос в префектуру и Государственную инспекцию по недвижимости, инспекция выезжает на участок с фотофиксацией. Если здание стоит и к разборке никто не приступал, в снятии с учета отказывают, и переписать заключение уже нельзя — нужен фактический демонтаж или хотя бы начатые работы по нему. По Санкт-Петербургу параллельная подача акта до сноса чаще всего не проходит: сначала снос, потом заявление.

Остальные основания — это дефекты самого документа, и они предсказуемы. Ниже собраны формулировки, которые чаще всего приходят в уведомлении о приостановлении, и способ их закрыть.

Формулировка приостановки	Что за этим стоит	Как закрывается
Объект не прекратил существование	По результатам запроса в префектуру и надзорный орган здание находится на участке	Дождаться демонтажа либо начала работ, приложить свежую фотофиксацию и документ о завершении работ
В заключении не содержатся обосновывающие выводы	Написано, что объект снят, но не указано, на основании чего сделан вывод	Перечислить документы-основания с реквизитами и описать результат натурного обследования
Дата завершения кадастровых работ ранее даты договора	Даты в акте, заключении и договоре не синхронизированы	Дата завершения работ совпадает с датой в заключении, позже даты договора и соответствует дате подписания акта
Указано сокращенное наименование юридического лица	Заказчик кадастровых работ или правообладатель назван не так, как в ЕГРН	Полное наименование организации без сокращений и опечаток
Электронный образ документа не обеспечивает визуальную идентичность оригиналу	Приложения отсканированы в цвете, с низким разрешением или разбиты на отдельные файлы	Монохромный скан в формате PDF/A, разрешение 300 dpi, многостраничный документ — одним файлом
Противоречия между сведениями акта и сведениями ЕГРН	Кадастровый номер, тип объекта или адрес взяты из старых документов БТИ	Сверить характеристики с актуальной выпиской ЕГРН, в заключении указать ее реквизиты

Пять из шести строк таблицы закрываются до подачи, за столом, без выезда и без переговоров с регистратором. Приостановка по любой из них останавливает процедуру на срок до трех месяцев, а собственник все это время продолжает платить налог за объект, которого нет.

Что собрать до обращения к кадастровому инженеру

Основную часть комплекта готовит собственник, и кадастровый инженер не может заменить его ни в одном пункте. Приказ о сносе пишет директор, документы о списании с баланса выдает бухгалтерия, письма об отключении сетей запрашивает владелец объекта. Пока этих бумаг нет, акт обследования физически не изготавливается: в нем нечего указывать в разделе исходных данных.

Как подготовить акт обследования: пошаговая инструкция

1. Шаг 1. Закажите актуальную выписку ЕГРН на объект и на земельный участок. Проверьте кадастровый номер, тип объекта, адрес и наличие зарегистрированного права: эти сведения переносятся в акт и сверяются регистратором.
2. Шаг 2. Оформите решение или приказ о сносе. Форма свободная: наименование собственника, кадастровый номер объекта и участка, адрес, формулировка о принятом решении демонтировать объект. В акционерном обществе решение подписывают акционеры.
3. Шаг 3. Направьте письма в ресурсоснабжающие организации об отключении объекта от сетей: электроснабжение, водоснабжение, канализация, газ, при наличии — технологические трубопроводы и линии связи. Если сети собственные, отключение оформляется внутренним актом организации.
4. Шаг 4. Получите техническое заключение о состоянии конструкций и закажите проект организации работ по сносу. Заключение описывает фактическое состояние конструкций, проект — метод демонтажа, границы опасной зоны, схему движения техники и полигоны для вывоза строительного мусора.
5. Шаг 5. Подайте в местную администрацию уведомление о планируемом сносе. По статье 55.31 Градостроительного кодекса оно направляется не позднее чем за 7 рабочих дней до начала работ.
6. Шаг 6. Проведите демонтаж, вывезите строительный мусор, направьте уведомление о завершении сноса и получите в бухгалтерии акты о списании объекта с баланса.
7. Шаг 7. Вызовите кадастрового инженера на объект для фотофиксации, получите подписанный электронной подписью акт обследования и подайте его в Росреестр с заявлением о кадастровом учете без одновременной регистрации права.

Образцы документов для снятия объекта с кадастрового учета

Комплект показывает, как выглядит готовый акт обследования и какие бланки собственник заполняет самостоятельно; начните с образца акта.

Документ	Скачать
Образец акта обследования	Скачать
Акт о сносе нежилого здания	Скачать
Заявление о кадастровом учете и снятии с учета	Скачать
Образец технического плана	Скачать

Проект сноса и техническое заключение: почему они идут в связке

Снос объекта капитального строительства выполняется на основании результатов и материалов обследования объекта и проекта организации работ по сносу — так устроена статья 55.31 Градостроительного кодекса. Проект описывает, как разбирать: расстановку ограждения, зону хранения строительного мусора, пункт мойки колес, схему подъезда техники, границу опасной зоны разлета обломков. Техническое заключение отвечает на другой вопрос — в каком состоянии конструкции сейчас, можно ли вообще заходить внутрь и нужен ли разрушающий контроль с отбором проб через шурфы.

Проект без заключения не дает подрядчику картины рисков, заключение без проекта не описывает порядок работ. К проекту прикладывается топографический план с нанесенными подземными коммуникациями: в текстовой части есть раздел о защите магистральных трубопроводов, которые проходят рядом с участком и к зданию не подключены. Без топоплана этот раздел заполнить нечем.

Проект производства работ в этот комплект не входит. ППР содержит календарный график, численность рабочих и график движения техники — данные подрядчика, а не проектировщика. Мы состоим в СРО по проектированию и кадастровым работам и разрабатываем проект организации работ по сносу и техническое заключение, а ППР готовит организация, которая выполняет демонтаж.

Когда акт обследования не решает задачу

Снятие с учета всегда идет целиком по кадастровому номеру. Половину здания снять нельзя: если демонтирована пристройка, а основной объем сохраняется, изменение контура оформляется техническим планом, а регистратор может квалифицировать работы как реконструкцию. Заявление на снятие половины объекта Росреестр отклонит, каким бы аккуратным ни был акт.

Отдельное помещение снимается с учета только в двух ситуациях. Первая — помещения стоят на учете внутри здания, право зарегистрировано на здание, и собственник письменно принимает решение погасить эти кадастровые номера. Вторая — гибель здания, когда право было зарегистрировано именно на помещение и восстановить его невозможно. По желанию, без одного из этих оснований, помещение с учета не снимут.

Третье ограничение — объект, которого нет в ЕГРН. Заборы, гравийные дорожки, водоразборные колонки числятся на балансе организации, но на кадастровом учете не стоят. Снять с учета можно только то, что на учете стоит; для проверки достаточно попробовать заказать выписку на объект.

Сценарии и то, что в каждом из них критично

Состав критичных документов меняется в зависимости от того, почему объект прекратил существование.

Сценарий	Что критично	Что вторично
Плановый снос по решению собственника	Решение о сносе, уведомления о планируемом сносе и о завершении сноса, письма об отключении сетей, фотофиксация	Смета: для частного собственника она нужна только для оценки бюджета работ
Объект исчез много лет назад, на учете стоит	Фотофиксация пустого участка и пояснение в заключении о давнем прекращении существования	Проект организации работ по сносу и акты об отключении сетей
Гибель здания в результате пожара	Документ пожарной охраны о пожаре, позиция органа охраны объектов культурного наследия, если участок в охранной зоне	Проект сноса: разбираются уже остатки конструкций
Задвоение объекта в ЕГРН	Выписки по обоим кадастровым номерам и обоснование в заключении, какая запись дублирующая	Фотофиксация демонтажа: объект физически существует и не сносится
Собственник — бюджетная организация	Смета, прошедшая экспертизу, документы о списании с баланса и инвентарные карточки	Выбор метода демонтажа: он определяется плотностью застройки, а не бюджетом

Строка про охранную зону — самая дорогая. Если земельный участок относится к территории объекта культурного наследия, здание на нем нельзя снести даже после пожара: без ответа профильного комитета Росреестр направит межведомственный запрос и получит сведения о том, что о гибели объекта никто не уведомлял. Год постройки до 1917 года — повод проверить статус объекта через орган охраны памятников до начала любых работ.

Сколько стоит ошибка в акте обследования

Прямой убыток от приостановки — это не переоформление документа. Пока объект числится в ЕГРН, организация платит за него налог на имущество и продолжает держать его на балансе. Приостановка на срок до трех месяцев переносит все эти расходы на следующий налоговый период, а если причины не устранены, регистратор выносит отказ, и подавать заявление приходится заново.

Вторая часть цены — остановка стройки. На месте снесенного здания нельзя поставить на учет новый объект, пока старый висит в реестре: техплан на новое строение получит приостановку из-за пересечения с существующим объектом недвижимости. Третья часть — попытка снять с учета здание в охранной зоне. Собственника обязывают восстановить утраченное, и восстановление главного фасада по фотографиям и архивным материалам обходится существенно дороже любой проектной документации.

Кейс из практики: снятие с учета корпуса на производственной площадке в Санкт-Петербурге

Год и объект. 2021 год, Санкт-Петербург, вспомогательный корпус на территории действующего производственного предприятия. Работы по демонтажу заказчик выполнил силами подрядной организации до обращения к нам.

Задача. Снять корпус с кадастрового учета, чтобы прекратить начисление налога и освободить пятно застройки под новое строительство.

Что сделали. Проверили комплект исходных документов заказчика: приказ директора о сносе, акты о списании объекта с баланса с приложением инвентарных карточек, уведомление в надзорный орган о планируемом сносе, выписку из протокола комиссии о завершении демонтажных работ. Заказали актуальную выписку ЕГРН на объект и на земельный участок и сверили кадастровый номер, тип объекта и адрес. Кадастровый инженер выехал на площадку и сделал фотофиксацию с привязкой к соседнему корпусу и номеру строения. Подготовили акт обследования, в заключении перечислили все документы-основания с реквизитами и зафиксировали результат натурного обследования, приложения перевели в монохромный PDF/A, документ подписали электронной подписью кадастрового инженера.

Результат. Кадастровый учет прошел с первой подачи, без приостановок. Заказчик получил выписку из ЕГРН со статусом объекта «снят с учета», после чего направил ее в надзорный орган и закрыл цикл ликвидации объекта. Начисление налога на имущество по этому кадастровому номеру прекратилось.

Вопрос эксперту

В каком виде готовятся приложения к акту обследования?

Все документы в составе акта — в монохромном режиме, с черно-белыми печатями и подписями, в формате PDF/A. Соответствие формату видно при открытии файла: программа просмотра выводит уведомление в верхней части документа.

Нужно ли прикладывать выписку ЕГРН?

Не обязательно. Сведения, которые содержатся в ЕГРН, в состав приложений не включаются — в акте указываются только реквизиты выписки. Заказать ее все равно нужно: из нее берутся кадастровый номер, тип объекта и информация о зарегистрированном праве.

Когда прикладывается согласие на обработку персональных данных?

Только когда заказчик кадастровых работ — физическое лицо. Если заказчиком выступает организация, орган государственной власти или иностранная компания, согласие не прикладывается.

Чем отличается доверенность для физического и юридического лица?

От физического лица Росреестр требует доверенность в формате PDF с электронной подписью нотариуса. Если собственник — юридическое лицо, прикладывается машиночитаемая доверенность в формате XML.

Нужна ли синяя печать на акте, если он подписан ЭЦП?

Нет. При подписании электронной подписью кадастрового инженера ставить печать и подписывать бумажный экземпляр ручкой не требуется. В конце PDF-версии формируется лист электронных подписей со штампом о подписании документа.

Стоимость акта обследования и проекта сноса

Итоговая цена зависит от типа объекта, площади, необходимости выезда на площадку и от того, какая часть комплекта уже есть у собственника.

Услуга	Стоимость
Акт обследования о сносе	от 150 000 руб.
Проект сноса	от 170 000 руб.
Техническое заключение кадастрового инженера	от 350 000 руб.
Выезд кадастрового инженера	от 50 000 руб.
Топографические работы	от 510 000 руб.
Обмерные работы	от 159 000 руб.

Сроки самой процедуры учета от подрядчика не зависят: 5 рабочих дней с даты приема заявления органом регистрации прав и 7 рабочих дней при подаче через МФЦ. Дольше всего идет сбор исходных документов у собственника, прежде всего ответы ресурсоснабжающих организаций. Полный перечень позиций по кадастровым и проектным работам приведен на странице стоимости услуг.

Типы объектов, с которыми мы работали, и результаты по ним собраны в разделе выполненных работ.

Выводы

Акт обследования — короткий документ, у которого только один смысловой узел: заключение кадастрового инженера. Регистратор проверяет, снесен ли объект фактически, перечислены ли документы-основания с реквизитами, совпадают ли характеристики с данными ЕГРН и соответствуют ли электронные образы приложений требованиям к монохрому, формату и разрешению. Большую часть комплекта собирает собственник, и именно на этом этапе теряется время: ответы ресурсоснабжающих организаций идут до 30 дней, а без них подача превращается в лотерею.

СМВ Групп работает с 2014 года в Москве и Санкт-Петербурге, реализовано более 2300 проектов по кадастровым, проектным работам, согласованиям и пожарной безопасности. Снятие объектов с учета мы ведем комплектом: техническое заключение о состоянии конструкций, проект организации работ по сносу, акт обследования и сопровождение подачи в Росреестр до получения выписки.

Частые вопросы

Что делать, если в ЕГРН одно здание стоит на учете дважды?

Задвоение возникло при переносе сведений в ЕГРН: один и тот же объект пришел из государственного кадастра недвижимости и из данных БТИ. Обычно у одной записи есть корректные площадь и координаты, но нет отметки о праве, у второй наоборот. Лишняя запись гасится актом обследования: в заключении описывается, какие сведения дублируются, и прикладываются выписки по обоим кадастровым номерам. Фотофиксация демонтажа здесь не требуется, объект физически существует.

Нужна ли смета на демонтаж и кому?

Частному собственнику смета не требуется для снятия с учета — в Росреестр она не подается. Обязательной она становится, когда работы финансируются за счет бюджетных средств: смета входит в состав проектной документации и проходит экспертизу, а на ее основании выделяется финансирование. Считать смету корректно можно только после технического заключения и ведомости объемов работ из проекта сноса.

Кто разрабатывает проект производства работ?

Организация, которая выполняет демонтаж. ППР содержит календарный график, численность рабочих и схему движения техники — сведения, которыми располагает подрядчик, а не проектировщик. Для уведомления администрации и для акта обследования достаточно проекта организации работ по сносу и технического заключения о состоянии конструкций.

Можно ли снять объект с учета по решению суда без проекта сноса?

Да, такой порядок встречается. Если суд обязал снять конкретный объект с кадастрового учета, к акту обследования прикладывается решение суда, и проект организации работ по сносу может не потребоваться. В заключении кадастрового инженера указываются реквизиты судебного акта как документа-основания.

Что происходит с объектом после снятия с учета?

Запись переходит в архивный статус, право собственности прекращается. Выписку на такой объект получить нельзя — придет уведомление об отсутствии сведений. При этом архивные данные хранятся у органа регистрации какое-то время и по запросу, например для судебного разбирательства, могут быть подняты.

Можно ли подать акт обследования одновременно с началом демонтажа?

Формально запрета нет, и в отдельных случаях учет проходит, если на фотографиях видно начатые работы. Практика по регионам различается: по Санкт-Петербургу такие подачи обычно возвращают с требованием сначала завершить снос. Риск в том, что регистратор направит межведомственный запрос, надзорный орган выедет на участок и зафиксирует нетронутое здание.