АГР по 284-ПП: этапы, сроки и цена ошибки в 2026 году

АГР по регламенту 284-ПП — это архитектурно-градостроительное решение объекта капитального строительства, которое город рассматривает и подтверждает свидетельством. Порядок установлен постановлением Правительства Москвы от 30.04.2013 № 284-ПП, заявление подается только в электронной форме через портал mos.ru, госпошлина за услугу не взимается. Регламентный срок рассмотрения — от 10 до 20 рабочих дней в зависимости от категории объекта, разработка самого буклета занимает от 1 до 3 месяцев, а полный цикл согласования с замечаниями и повторной подачей на практике растягивается до 3 месяцев. Главное различие, от которого зависит состав работ: если вы меняете только цвет и материалы отделки, готовится колористический паспорт; если затрагиваются проемы, входные группы, конфигурация фасада или этажность, нужен АГР, и отдельный колористический паспорт в этом случае уже не оформляется.

Разберем перечень объектов, которые под регламент не попадают, состав буклета с учетом требований, действующих с 1 августа 2024 года, и список исходных данных, без которых подача уходит в отказ. Покажем, за что чаще всего приходят замечания архитектурной комиссии и почему изменение высоты здания уже на стройке заставляет аннулировать выданное свидетельство и получать новое. Стоимость фасадных и проектных работ на 2026 год, кейс по реконструкции здания в сложившейся застройке и ответы на частые вопросы — во второй половине статьи.

Какие объекты попадают под регламент 284-ПП, а какие нет

Регламент включается тогда, когда меняется внешний облик объекта капитального строительства или объект возводится заново. Под АГР попадают новое строительство, реконструкция с изменением фасадных решений, изменение этажности и конфигурации, устройство новых входных групп и оконных проемов. Порог отсечения простой: здания не выше двух этажей и площадью не более 1500 кв. м, не предназначенные для проживания граждан, под утверждение АГР не подпадают. Это тот случай, когда девелоперы намеренно проектируют объект в 1500 кв. м вместо 2000 кв. м: сокращается не только процедура АГР, но и часть смежных требований.

Оговорка, которая ломает арифметику площадей: магистральные улицы общегородского и районного значения. Склад или торговый объект, формально проходящий по этажности и площади, но выходящий на магистраль, регламент не отпускает. То же касается территорий объектов культурного наследия и их зон: там действует отдельный порядок с иным составом согласований, и подменять его буклетом АГР нельзя.

Ситуация с объектом	Нужен АГР	Условие и оговорка
Новое строительство административного или общественного здания	Да	Решение проверяется на соответствие параметрам ГПЗУ и сложившейся застройке
Реконструкция с изменением фасадов, проемов, входных групп, этажности	Да	АГР не заменяет проект реконструкции по 87-му постановлению, это отдельный документ
Здание до 2 этажей и не более 1500 кв. м, не для проживания граждан	Нет	Исключение снимается, если объект выходит на магистральную улицу общегородского или районного значения
Индивидуальный жилой дом	Нет	Строительство и реконструкция ИЖС под регламент не подпадают
Некапитальные и временные сооружения, инженерные объекты	Нет	Некапитальный объект не имеет фундамента и не привязан жестко к земле
Замена несущих конструкций без изменения внешнего облика	Нет	Как только облик меняется хотя бы по одному фасаду, объект возвращается в регламент
Объект на территории памятника или в его охранной зоне	Отдельный порядок	Согласование идет по правилам охраны объектов культурного наследия, а не по 284-ПП

Из таблицы следует практический фильтр для девелопера: сначала проверяется статус улицы и охранных зон, и только потом этажность с площадью. Обратный порядок дает ложный вывод об отсутствии процедуры.

Когда АГР не нужен и достаточно колористического паспорта

Колористический паспорт регламентирует внешний вид фасада только с точки зрения цвета и отделочных материалов: цветовые решения, типы и образцы отделки, например штукатурка, вентилируемый фасад или плитка. Новых оконных и дверных проемов, тамбуров, изменения формы кровли в нем нет. Если задача — перекрасить здание или заменить старую штукатурку на вентилируемый фасад, а конструкция при этом не трогается, комплект ограничивается колористическим паспортом.

Второе отличие лежит в области регистрации прав. АГР и проект изменения фасадов прикладываются к техническому плану, и на их основании регистратор вносит изменения в сведения об объекте в ЕГРН. Колористический паспорт в Росреестр не уходит вовсе: отделка фасада не меняет планировочные решения и характеристики объекта. Проверить себя можно одним вопросом: планируемые работы затрагивают только цвет и материал отделки или еще и конструкцию — проемы, входы, пристройки, этажность. Ответ на этот вопрос и определяет документ.

Кто утверждает АГР в 2026 году

Постановлением Правительства Москвы от 3 декабря 2025 года Москомархитектура присоединена к Департаменту градостроительной политики, и департамент стал правопреемником комитета по всем правам и обязанностям. Для заявителя это означает смену наименования органа в документах и переписке при сохранении самой процедуры: заявление подается электронно, материалы проходят техническую проверку состава, рассматриваются архитектурной комиссией, решение утверждает главный архитектор города, свидетельство выдает департамент. Договоры и доверенности, подготовленные по старым реквизитам, стоит проверить до подачи.

Актуальный состав материалов, форму заявления и перечень оснований для отказа удобно сверять там же, где подается заявка: описание услуги свидетельство об утверждении АГР на портале mos.ru ведется органом, который эту услугу и предоставляет. В практике СМВ Групп мы сверяем состав подачи с описанием услуги перед каждой отправкой: перечень приложений меняется чаще, чем текст самого постановления.

Состав буклета АГР: что реально проверяют

Буклет АГР — это 20-50 листов, в которых закрыта архитектурная и дизайнерская составляющая объекта. Стандартный состав: титульный лист и содержание, план расположения участка, топографическая основа, фотофиксация окружающей застройки, схема планировочной организации земельного участка, планы этажей, разрезы, развертки всех фасадов с ведомостью отделочных материалов и трехмерная модель. Фотофиксация в буклет попадает выборочно, но полный фотоархив уходит в архитектуру вместе с комплектом: по одному из объектов у нас запрашивали 40 снимков окружения, то есть полноценную развертку местности.

Трехмерная модель занимает около 95% трудозатрат по проекту и готовится в связке с поэтажными планами и разрезами. Требования к моделям различают информационную, низкополигональную и высокополигональную версии, и качество модели входит в число оснований для замечаний. Заказчики, которые пытаются купить отдельно модель за 15-20 тысяч рублей, обычно получают на выходе объект, который не проходит техническую проверку состава.

С 1 августа 2024 года действуют дополненные требования к материалам. Парковка показывается на схеме планировочной организации участка в масштабе 1:500 с расчетом по московским городским нормативам и с выделением мест для маломобильных групп. Схемы первого, типовых и уникальных этажей, а также подземных уровней даются с координационными осями, линейными размерами, экспликацией и сведениями о размещении машино-мест. Количество парковочных и машино-мест выносится в технико-экономические показатели. Раздел благоустройства детализирован: некапитальные сооружения, озеленение с привязкой по месту, пешеходные покрытия с указанием материалов, малые архитектурные формы.

Образцы фасадных документов и технических заданий

Комплект для подготовки к процедуре: начните с образца паспорта фасада, чтобы увидеть требуемый уровень детализации разверток и ведомости материалов.

Документ	Скачать
Образец паспорта фасада здания	Скачать
Паспорт колористического решения фасадов	Скачать
Техническое задание на проектирование реконструкции фасадов	Скачать
Техническое задание на дизайн-проект	Скачать
Заявление на выдачу разрешения на строительство	Скачать

Этапы и сроки разработки АГР

Процедура делится на две неравные части: разработка на стороне проектировщика и рассмотрение на стороне города. Первая занимает от 1 до 3 месяцев в зависимости от сложности объекта, и по сложным зданиям срок увеличивается кратно. Вторая формально короче, но в практике повторные подачи после замечаний дают до 3 месяцев. Мы закладываем в график девелопера обе части сразу и не считаем регламентный срок сроком получения свидетельства.

Как пройти регламент 284-ПП: пошаговая инструкция

1. Шаг 1. Соберите исходные данные: ГПЗУ, правоустанавливающие документы на землю, актуальный технический паспорт БТИ, топографическую основу на участок.
2. Шаг 2. Проведите выезд на объект с фотофиксацией окружающей застройки и обмерами существующего здания, если работы идут по реконструкции.
3. Шаг 3. Согласуйте с заказчиком эскиз будущего решения до начала проектирования: переделка эскиза дешевле переделки трехмерной модели.
4. Шаг 4. Разработайте буклет: планы этажей, разрезы, развертки фасадов с ведомостью материалов, схему планировочной организации участка с парковкой, благоустройство, трехмерную модель.
5. Шаг 5. Подайте заявление и материалы в электронной форме через mos.ru и пройдите техническую проверку состава.
6. Шаг 6. Отработайте замечания архитектурной комиссии и подайте скорректированный комплект повторно, после утверждения получите свидетельство.

Этап	Результат этапа	Срок
Сбор исходных данных и топоосновы	ГПЗУ, документы на землю, техпаспорт, топоплан на участок	Зависит от готовности документов заказчика
Выезд, фотофиксация, обмеры	Фотоархив окружения, обмерный план существующего здания	По графику доступа на объект
Эскиз и его утверждение заказчиком	Согласованный облик будущего решения	Входит в срок разработки
Разработка буклета и трехмерной модели	Комплект материалов для подачи, 20-50 листов	От 1 до 3 месяцев, по сложным объектам дольше
Рассмотрение города по регламенту	Решение об утверждении либо замечания	От 10 до 20 рабочих дней по категории объекта
Отработка замечаний и повторная подача	Свидетельство об утверждении АГР	До 3 месяцев суммарно по практике

Разница между регламентным сроком и фактическим — это и есть цена итераций. Планировать выход на стройку по дате первой подачи нельзя: график сдвигается ровно на количество кругов замечаний.

Что подготовить до старта разработки АГР

Разработка начинается не с эскиза, а с проверки документов. Ниже минимальный набор, который девелоперу стоит собрать до заключения договора на проектирование:

• ГПЗУ на участок. Параметры застройки, предельная высота, процент застройки. Решение, выходящее за эти параметры, до утверждения не дойдет.
• Правоустанавливающие документы на землю. Участок должен быть в собственности или в аренде. Если пятно здания попадает в контуры нескольких участков, это отдельный вопрос, который решается до подачи.
• Актуальный технический паспорт БТИ. Документ десятилетней давности архитектура не примет, и стоимость обновления паспорта в смету проектирования обычно не заложена.
• Топографическая основа. Заказывается отдельно и служит подосновой для схемы планировочной организации участка.
• Проверка фактического состояния здания. Около 80% объектов, с которыми к нам обращаются, имеют несогласованные изменения. Даже при запросе на согласование фасада выезд нередко показывает выполненную перепланировку, которую придется легализовать параллельно.
• Решение по этажности и высоте. Инженерные надстройки, включая машинные помещения лифтов, меняют высоту здания и влияют на состав будущей заявки.

Цена ошибки: отказ, корректировка и самовольная постройка

Первая статья потерь — повторные круги рассмотрения. Замечания приходят по некомплектности материалов, несоответствию решения сложившейся застройке района, отступлению от параметров ГПЗУ, качеству трехмерной модели и по требованиям к фасадам в охранных зонах. Каждый круг — это переделка модели и разверток, то есть основная часть трудозатрат по проекту, а не правка титульного листа.

Вторая статья — корректировка уже утвержденного решения. Внесение изменений в утвержденное АГР проходит в том же порядке и предусматривает аннулирование ранее выданного свидетельства с выдачей нового. На практике это выглядит так: у собственника особняка площадью около 8000 кв. м на стадии реализации поменялись лифтовые машинные помещения, изменилась высота здания, и потребовалось пересогласование АГР по параметру, который на эскизе никто не считал критичным. Корректировки заказывают часто: прежние проектировщики могли уже не работать по объекту или запрашивать за доработку больше, чем стоит новая разработка.

Третья статья — работы без свидетельства. Объект, построенный или реконструированный с отступлением от утвержденного решения либо вовсе без него, рискует получить квалификацию самовольной постройки со спорами и требованием привести объект в прежнее состояние. Отдельно в Москве действует административная ответственность за изменение внешнего вида фасада без согласования. При этом АГР не блокирует стройку сам по себе: он согласовывает архитектурное решение, а вопросы разрешения на строительство и проекта реконструкции решаются отдельным треком.

Кейс из практики: реконструкция здания в сложившейся застройке Москвы

Объект — нежилое здание в Москве рядом с крупным торговым центром у станции метро, работы по реконструкции с полной сменой фасадного решения. Задача заказчика: получить свидетельство об утверждении АГР под новый облик здания и не останавливать начатые работы.

Первоначальную концепцию готовило стороннее дизайн-бюро, и решение не было утверждено: предложенный облик не соответствовал характеру окружающей застройки района. Специалисты СМВ Групп выполнили по объекту обмеры, отрисовку фасадов, поэтажные планы и разрезы, на основе которых фасадное решение переработали под требования архитектуры.

Результат: АГР по объекту утвержден, реконструкция продолжена по согласованному облику. Практический вывод для девелопера, который планирует бюджет: стоимость самой дизайн-концепции никак не гарантирует ее прохождение, а переработка после отказа стоит дороже, чем проверка концепции на соответствие району до подачи.

Сценарии девелопера: что критично в каждом

Состав работ и риски различаются по типу задачи. Таблица показывает, на чем сосредоточиться и что можно отложить.

Сценарий	Что критично	Что вторично
Новое здание на магистральной улице	Соответствие ГПЗУ, качество трехмерной модели, парковка на схеме участка в масштабе 1:500	Детализация интерьерных решений
Реконструкция с изменением фасадов в сложившейся застройке	Фотофиксация окружения, соответствие облика характеру района, актуальный техпаспорт	Раннее оформление разрешительной части по стройке
Здание до 1500 кв. м и 2 этажей внутри квартала	Подтверждение статуса улицы и отсутствия охранных зон	Разработка буклета АГР, если исключение подтвердилось
Смена только цвета и материалов отделки	Колористический паспорт, ведомость материалов, актуальные документы БТИ	Трехмерная модель и разделы благоустройства
Корректировка ранее утвержденного АГР	Точный перечень отклонений от утвержденного решения, включая высотные	Переработка разделов, которых изменения не касаются
Объект в Санкт-Петербурге или Московской области	Работа по местному порядку АГО и с местным органом архитектуры	Ссылки на московский регламент 284-ПП

Последняя строка снимает частую ошибку в переносе практики: московский регламент действует только в Москве, за ее границами документ называется архитектурно-градостроительный облик и согласуется по местным правилам.

Вопрос эксперту

Замена фасада на сплошное остекление — это реконструкция? Если внешние стены самонесущие, их замена реконструкцией не является, и по объекту потребуется АГР на новый фасад. Если внешние стены несущие, как бывает на складах с внешними несущими колоннами, замена конструкции квалифицируется как реконструкция со своим порядком оформления.

АГР заменяет проект реконструкции? Нет. Проект реконструкции готовится по 87-му постановлению и содержит 12 разделов, АГР закрывает архитектурное и фасадное решение. Это параллельные документы, и наличие одного не отменяет второй.

Что делать, если здание стоит на нескольких земельных участках? Разбирать землю до подачи. В нашей практике объект, контур которого лег на четыре смежных участка, получил приостановку именно по земельному вопросу, а не по архитектуре.

Можно ли получить свидетельство на уже выполненные фасадные работы? АГР готовится и на существующее здание, если по нему меняется облик, поэтому обращение после начала работ не безнадежно. Но чем больше расхождение фактического состояния с документами БТИ, тем длиннее подготовительная часть.

Нужна ли отдельная трехмерная модель, если проект уже выполнен в BIM? Модель для АГР готовится под требования к составу и детализации, а не под задачи рабочего проектирования. Проектную модель обычно приходится дорабатывать, полностью переиспользовать ее не получается.

Стоимость разработки АГР и фасадных решений

Итоговая сумма складывается из объема проектных работ по фасадам, необходимости обновлять документы БТИ и сопровождения подачи в органе архитектуры. Цены на 2026 год по направлениям, которые закрывают процедуру:

Услуга	Стоимость	Сроки
Проект колористических решений	от 550 000 руб.	по запросу
Проект перепланировки фасада	от 300 000 руб.	по запросу
Техническое заключение по фасадам	от 155 000 руб.	по запросу
Согласование в МКА	от 255 000 руб.	по запросу
Обмерные работы	от 159 000 руб.	по запросу
Технический паспорт	от 209 000 руб.	по запросу
Поэтажный план, ведомость	от 259 000 руб.	по запросу
Технический план для ввода в эксплуатацию	от 350 000 руб.	по запросу

Разброс внутри позиций определяется площадью и сложностью объекта, количеством фасадов, состоянием документов БТИ и тем, требуется ли параллельно легализовать выполненные изменения. Полный перечень направлений с ценами собран на странице стоимости услуг СМВ Групп, там же указаны смежные кадастровые и проектные работы, которые обычно идут вместе с фасадным пакетом.

Посмотреть, с какими объектами мы работаем и как выглядят результаты по фасадам и реконструкции, можно в разделе выполненные работы компании: там собраны проекты по Москве и Санкт-Петербургу с указанием типа объекта и состава работ.

Выводы

Регламент 284-ПП работает по двум осям: попадает ли объект под утверждение архитектурно-градостроительного решения и насколько предложенный облик соответствует ГПЗУ и характеру района. Исключения по этажности и площади снимаются статусом улицы и охранными зонами, поэтому проверка начинается с них. Разработка буклета занимает от 1 до 3 месяцев, рассмотрение по регламенту — от 10 до 20 рабочих дней, а реальный график определяется числом кругов замечаний. Любое изменение утвержденного решения на стройке, включая высоту от инженерных надстроек, ведет к аннулированию свидетельства и получению нового.

СМВ Групп работает с 2014 года, в штате 45 специалистов со средним опытом более 15 лет, компания состоит в СРО по проектированию и кадастровым работам и ведет объекты в Москве и Санкт-Петербурге. Фасадные проекты, обмеры, техническая инвентаризация и последующая регистрация изменений в ЕГРН у нас идут одним контуром, поэтому расхождения между архитектурным решением и данными кадастра выявляются до подачи, а не после нее.

Частые вопросы

Действует ли свидетельство об утверждении АГР бессрочно?

Свидетельство подтверждает конкретное решение по конкретному объекту. Пока реализация идет в утвержденных параметрах, документ работает. Как только фактические параметры расходятся с утвержденными, изменения вносятся в общем порядке: прежнее свидетельство аннулируется, взамен выдается новое. Отдельно обновлять документ без изменений в проекте не требуется.

Как называется аналогичный документ в Санкт-Петербурге и Московской области?

Архитектурно-градостроительный облик, сокращенно АГО. В Санкт-Петербурге его рассматривает Комитет по градостроительству и архитектуре, в Московской области — профильный орган архитектуры области или города. Требования к составу материалов и сроки устанавливаются местными актами, ссылка на московское постановление 284-ПП там неприменима.

Кто заказывает разработку АГР чаще всего?

Генподрядные организации, для которых АГР идет отдельным этапом концепции; собственники небольших зданий, ведущие реконструкцию своими силами; заказчики корректировки ранее утвержденного решения; государственные учреждения, размещающие такие работы через закупки. Проектная организация, ведущая объект, тоже может выполнить этот этап, если у нее есть архитектурная и дизайнерская компетенция.

Влияет ли АГР на кадастровый учет и сведения в ЕГРН?

Влияет, когда решение меняет характеристики объекта: этажность, конфигурацию, состав проемов. Такой документ прикладывается к техническому плану, и регистратор вносит новые сведения в ЕГРН. Изменения по цвету и материалам отделки в реестр не попадают, поэтому колористический паспорт на кадастровые сведения не влияет.

Можно ли начать проектирование до получения ГПЗУ?

Технически эскиз нарисовать можно, но проверить решение на предельную высоту, процент застройки и линии регулирования без ГПЗУ не получится. Риск в том, что переделка коснется трехмерной модели и разверток фасадов, то есть основного объема работ. Дешевле дождаться градостроительного плана и заложить его параметры в эскиз.

Что происходит, если объект уже построен с отступлением от утвержденного АГР?

Отступление фиксируется при сопоставлении фактических параметров с утвержденным решением, чаще всего по высоте, этажности и конфигурации фасада. Дальше два пути: привести объект в соответствие утвержденному решению либо пройти внесение изменений с аннулированием прежнего свидетельства. Отдельно оценивается риск квалификации работ как самовольных, и этот вопрос решается уже не в архитектуре.