АГК с ВПМ — это архитектурно-градостроительная концепция застройки территории, дополненная высокополигональной моделью, которую загружают в цифровую модель города и показывают на совещании у Мэра Москвы. Порядок утверждения архитектурно-градостроительных решений установлен постановлением Правительства Москвы 284-ПП от 30 апреля 2013 года, а с 3 декабря 2025 года материалы принимает Департамент градостроительной политики: к нему присоединена Москомархитектура, и ДГП стал ее правопреемником. Маршрут идет в два круга: Архитектурная комиссия работает с буклетом и низкополигональной моделью, и только после одобрения варианта на совещании у Мэра застройщик готовит ВПМ и повышает детализацию ЦИМ. Различие, от которого зависит длина пути: объект окружного значения заканчивается на комиссии, объект городского значения (ЦАО, территория объекта культурного наследия, магистральная улица, высота свыше 10 этажей, площадь свыше 20 тысяч кв. м) доходит до совещания у Мэра.
Разберем, по каким блокам оценивают территорию застройки: силуэт и высотность, посадка корпусов, ТЭП, благоустройство, первые этажи, транспорт и социальные объекты. Покажем технические параметры ВПМ, из-за которых комплект возвращают на доработку: полигонаж, вес файлов, система координат, состав архивов. Стоимость работ, чек-лист исходных данных, сценарная таблица по типам территорий и ответы на частые вопросы — во второй половине статьи.
- Где АГК с ВПМ стоит в цепочке согласований
- Что смотрят по территории застройки на рассмотрении у Мэра
- ВПМ и НПМ: параметры, из-за которых комплект возвращают
- Как собрать комплект моделей под подачу: пошаговый порядок
- Что собрать до старта работ по концепции
- Образцы документов, которые пригодятся при подготовке комплекта
- Разные территории проверяют по-разному
- Когда АГК с ВПМ не нужна
- Цена ошибки на рассмотрении концепции
- Вопрос эксперту
- Стоимость подготовки и согласования АГК по территории застройки
- Выводы
- Частые вопросы
- Требуется ли утверждение архитектурно-градостроительного решения для линейных объектов и инженерных сооружений?
- Сколько стоит сама государственная услуга по выдаче свидетельства?
- Что делать, если ТЭП в ГПЗУ меньше показателей, заложенных в концепции?
- Нужно ли пересогласование, если после получения свидетельства изменился фасад?
- Чем порядок в Санкт-Петербурге отличается от московского?
- Можно ли начинать проектирование стадии П параллельно с рассмотрением концепции?
- Что происходит, если начать работы без свидетельства об утверждении?
Где АГК с ВПМ стоит в цепочке согласований
Архитектурно-градостроительная концепция и архитектурно-градостроительное решение решают разные задачи, и подменять одно другим на подаче нельзя. АГК — документ предварительного проектирования: он показывает несколько вариантов развития участка и служит обоснованием при изменении ПЗЗ, вида разрешенного использования и технико-экономических показателей в ГПЗУ. АГР фиксирует один конкретный вариант объекта и заканчивается свидетельством об утверждении. По территории застройки девелопер обычно проходит оба этапа подряд: сначала концепция, затем решение по каждому объекту капитального строительства.
Градостроительный аудит участка и сбор исходных данных, разработка вариантов концепции, сборка буклета, подготовка низкополигональной модели и ЦИМ, подача на Архитектурную комиссию ДГП, серия итераций с замечаниями, рабочее рассмотрение на совещании у Мэра. Если один из вариантов одобрен, заявителя просят дополнить материалы высокополигональной моделью и поднять детализацию ЦИМ до уровня ВПМ, после чего идет повторная подача. Завершает цепочку госуслуга по оформлению свидетельства об утверждении АГР. Регламентный срок услуги — 20 рабочих дней, общий цикл по крупной территории занимает от 3 до 6 месяцев.
Заявителем выступает правообладатель земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, с утвержденным градостроительным планом либо проектом планировки для линейного объекта. Госуслуга оказывается в электронной форме через портал mos.ru и не облагается пошлиной. Полный перечень объектов, для которых утверждение обязательно, приведен в справочных материалах Комплекса градостроительной политики Москвы: там же указано, что требования не распространяются на объекты культурного наследия, выявленные объекты культурного наследия, ИЖС и временные сооружения. В практике СМВ Групп проверка статуса объекта по этому перечню идет до начала проектирования: она определяет, нужен ли второй круг с ВПМ вообще.
Что смотрят по территории застройки на рассмотрении у Мэра
Рассмотрение идет внутри цифровой копии города: проект выводят на большой экран и примеряют к существующей застройке. Поэтому вопросы задают не по отдельному чертежу, а по тому, как объем читается с городских точек. Ниже сведены блоки проверки, материалы комплекта, которые их закрывают, и замечания, которые чаще всего возвращают проект на доработку.
| Блок проверки | Чем закрывается в комплекте | Типовое замечание |
|---|---|---|
| Силуэт и высотность | Визуально-ландшафтный анализ, модели бассейнов видимости, НПМ в окружении | Визуальное доминирование над соседней застройкой или над объектом культурного наследия |
| Вписанность в среду | Фотофиксация окружающей застройки, схема ситуационного плана | Архитектура проработана слабо, вариант отличается от соседнего только цветом панелей |
| Посадка на участке | Схема планировочной организации земельного участка, топографический план | Коллизии геометрии между моделями объекта и благоустройства |
| Параметры застройки | Таблицы расчета площадей, сверка с ГПЗУ и градостроительным зонированием | Несоответствие параметрам ГПЗУ и видам разрешенного использования |
| Благоустройство | Схема благоустройства, отдельная высокополигональная модель благоустройства с geojson | Модель благоустройства не сдана отдельным архивом или не привязана к координатам |
| Фасады и первые этажи | Схемы разверток фасадов, схемы фасадов с размещением информационных конструкций | Пластика фасадов и материалы не проработаны, вывески и витрины не показаны |
| Вариативность решения | Минимум 3 разных архитектурных варианта в буклете концепции | Варианты формальные, выбирать по сути не из чего |
| Культурное наследие | Заключение Департамента культурного наследия, прикладываемое к свидетельству | Отрицательное заключение органа охраны наследия |
Первые четыре блока закрываются исходными данными и посадкой корпусов, и правки в них обходятся дороже всего: они тянут за собой перестройку всей геометрии. Благоустройство и фасады правятся внутри уже принятой объемной схемы.
Уважаемые клиенты!
В нашей статье вы найдете много полезной информации. Но если нет времени читать сейчас — просто позвоните. Наши эксперты ответят на ваши вопросы и помогут разобраться:
Москва:8-499-495-43-20
Санкт-Петербург:8 (812) 409-63-02
Консультации бесплатны и удобны — всегда рады помочь!
Высотные параметры анализируются отдельно при значениях более 75 м: для таких объектов строят компьютерные модели бассейнов видимости объектов культурного наследия, ценной исторической застройки и градостроительных доминант. Смысл проверки в том, чтобы понять, из каких городских точек новый объем попадет в кадр вместе с охраняемой доминантой. Если попадает, на рассмотрении обсуждают корректировку отметок и разбивку объема на части.
Факт: топографический план для раздела о подземных коммуникациях нужен именно с нанесенными подземными сетями, и масштаб здесь вторичен. Заказывая съемку у геодезистов, требуйте показать магистральные трубопроводы, а не только сети, подключенные к вашим зданиям: именно по ним потом описывают методы защиты.
ВПМ и НПМ: параметры, из-за которых комплект возвращают
Комплект моделей состоит из трех элементов, и каждый живет по своим правилам. НПМ — низкополигональная модель, базовая геометрия для первичной подачи на Архитектурную комиссию. ВПМ — высокополигональная модель, которая передает мелкие изгибы, тонкие выступы и сложные углы и остается четкой при близком приближении; ее готовят после одобрения варианта. ЦИМ — цифровая информационная модель в формате IFC, которая сначала соответствует детализации НПМ, а затем обновляется до уровня ВПМ.
Технические ограничения жесткие и проверяются формально, до содержательного разговора об архитектуре. НПМ — до 50 тысяч треугольников и не более 20 МБ. ВПМ — до 2 млн треугольников и не более 500 МБ. Геометрия только из треугольных полигонов. Основной формат выгрузки — FBX, текстуры прикладываются отдельно в PNG, привязка к местности выполняется geojson-файлом с координатами в московской системе координат МГГТ. Сдача идет тремя отдельными архивами: низкополигональная модель, высокополигональная модель объекта капитального строительства с geojson и высокополигональная модель благоустройства с geojson.
Отдельная строка требований — имена файлов. Схема наименования строится как код района, транслитерированный адрес и номер; кириллица и спецсимволы запрещены, допустимы только латинские буквы и подчеркивание. Типовые причины возврата на этом этапе повторяются из проекта в проект: топологические ошибки геометрии, коллизии между моделями, неточности в json-файлах, ошибки в наименованиях, некорректное расположение или единицы измерения. Если модель не открывается в Unreal Engine, на котором построена цифровая копия города, комплект уходит на доработку, и это минимум две недели к сроку. Мы в СМВ Групп прогоняем выгрузку через контрольный список параметров до подачи, отдельно от содержательной проверки альбома.
Лайфхак: откройте выгруженную ВПМ в том же движке, в котором ее будет смотреть приемка, до подачи комплекта. Проверка занимает несколько часов, а возврат из-за нечитаемого файла стоит двух недель ожидания повторного рассмотрения.
Как собрать комплект моделей под подачу: пошаговый порядок
- Шаг 1. Постройте единую геометрию объекта и благоустройства в одной системе координат, привязанной к МСК МГГТ, с корректными абсолютными высотами и плановым поворотом.
- Шаг 2. Выгрузите из единой геометрии НПМ, проверив лимит 50 тысяч треугольников и вес до 20 МБ, и подайте ее вместе с буклетом на Архитектурную комиссию.
- Шаг 3. Соберите ЦИМ в формате IFC в детализации, соответствующей НПМ, и приложите к тому же комплекту.
- Шаг 4. После одобрения варианта детализируйте геометрию до ВПМ: до 2 млн треугольников, до 500 МБ, только треугольные полигоны, текстуры отдельными PNG.
- Шаг 5. Разделите ВПМ на два архива — объект капитального строительства и благоустройство, к каждому приложите geojson с координатами.
- Шаг 6. Переименуйте файлы по схеме «код района, транслитерированный адрес, номер» латиницей, откройте модели в Unreal Engine и проверьте отсутствие коллизий и сдвигов, после чего подавайте повторно.
Что собрать до старта работ по концепции
Качество исходных данных определяет, сколько кругов замечаний пройдет концепция. Собранный до начала проектирования комплект снимает половину вопросов первой итерации.
- ГПЗУ и кадастровые сведения. Участок должен стоять на государственном кадастровом учете, границы и площадь должны совпадать с фактическими. Для линейного объекта вместо ГПЗУ работает утвержденный проект планировки.
- Топографический план с подземными коммуникациями. Он нужен и для посадки корпусов, и для раздела о защите существующих сетей.
- Статус участка по объектам культурного наследия. Проверяется не только здание, но и земля: участок может входить в зону охраны, даже если строений на нем нет.
- Категория улицы и адресная привязка. От нее зависит, попадает ли объект в перечень городского значения и требуется ли развертка вдоль магистрали.
- Решение по существующей застройке. Если на участке стоят здания под снос, параллельно готовятся проект организации работ по сносу, акты об отключении коммуникаций, письмо об отсутствии статуса объекта культурного наследия и решение собственника о демонтаже.
- Целевые ТЭП. Показатели, ради которых затевается концепция, фиксируются до эскизов: менять их после одобрения объемной схемы означает заходить на новый круг.
Полезно знать: устаревший технический паспорт БТИ блокирует подачу. В одном из проектов согласование остановилось на том, что действующим считался паспорт 2011 года, и его пришлось актуализировать до начала процедуры.
Образцы документов, которые пригодятся при подготовке комплекта
Начните с альбома АР и АГО: он показывает структуру подачи, к которой потом добавляются модели.
| Документ | Скачать |
|---|---|
| Образец альбома архитектурных решений и архитектурно-градостроительного облика | Скачать |
| Образец паспорта фасада здания | Скачать |
| Техническое задание на проектирование фасадных решений | Скачать |
| Заявление на выдачу разрешения на строительство | Скачать |
| Образец акта обследования для снятия строения с учета | Скачать |
Разные территории проверяют по-разному
Универсального набора критичных пунктов нет: состав того, что разберут детально, зависит от расположения участка и параметров будущих объектов.
| Сценарий | Что критично | Что вторично |
|---|---|---|
| Участок в ЦАО или в границах территории объекта культурного наследия | Заключение Департамента культурного наследия, визуально-ландшафтный анализ, материалы фасадов | Транспортная схема внутри квартала |
| Объекты выше 75 м | Модели бассейнов видимости, силуэт, отметки верха объемов | Колористика нижних этажей |
| Участок на магистральной улице | Развертки фасадов вдоль улицы, схемы размещения информационных конструкций | Решения дворовых фасадов |
| Объект площадью свыше 20 тысяч кв. м | ТЭП и их соответствие ГПЗУ, посадка на участке, благоустройство | Детализация отдельных входных групп на первой подаче |
| Объект окружного значения вне ЦАО и зон охраны | Прохождение Архитектурной комиссии, комплектность материалов | Подготовка ВПМ до решения комиссии |
Приоритет расходов смещается по строкам: на участке в ЦАО основные затраты приходятся на аналитику по наследию и проработку материалов фасадов, на площадке окружного значения вне зон охраны — на комплектность материалов и сверку ТЭП с градостроительным планом.
Когда АГК с ВПМ не нужна
Процедура не распространяется на объекты культурного наследия и выявленные объекты культурного наследия, на индивидуальное жилищное строительство и на временные сооружения. Не проходят ее и объекты, которые не попадают в перечень по площади, этажности и расположению: небольшие здания вне ЦАО и вне территорий охраны согласуются в общем порядке. Отдельно стоит случай, когда девелопер меняет только фасадные решения существующего здания: там работают региональные правила по изменению внешнего облика и колористике, а не порядок утверждения архитектурно-градостроительных решений. Смешивать эти процедуры нельзя, комплекты документов у них разные.
Цена ошибки на рассмотрении концепции
Основная цена ошибки здесь измеряется временем. Одна итерация с Архитектурной комиссией занимает от 3 до 5 недель до ответа, рассмотрение на совещании у Мэра — около месяца, подготовка ВПМ после одобрения — 2-3 недели, повторная подача еще 2-3 недели. Возврат по формальному признаку, вроде превышения веса файла или кириллицы в имени архива, добавляет к сроку минимум две недели, а при накоплении ошибок счет идет на месяцы. Для проекта с заемным финансированием два лишних круга по три недели каждый означают полтора месяца обслуживания долга без выхода на разрешение на строительство.
Второй тип потерь возникает при неверной последовательности. Высокополигональная модель, собранная до одобрения объемной схемы, теряет смысл после первого же замечания по высотности: детализацию придется переносить на новую геометрию. По этой причине мы в СМВ Групп разводим этапы жестко и не запускаем ВПМ до протокольного результата по варианту.
Третий тип потерь связан с исходными данными. Если ТЭП концепции расходятся с ГПЗУ, замечание придет по параметрам застройки. Закрывается оно возвратом к градостроительной документации: перерисовка фасадов на такое замечание не влияет.
Внимание: разрешение на строительство выдается только до начала работ, и процедура включает выезд инспектора, который фиксирует, начаты работы или нет. Заявление по уже выполненным работам ведет к отказу и одновременно сообщает надзорному органу о самовольной постройке: штраф для юридического лица доходит до 500 000 рублей.
Вопрос эксперту
Зачем нужна ЦИМ, если геометрия у ЦИМ и ВПМ одна и та же?
Задачи разные. ВПМ в формате FBX с текстурами PNG отвечает за визуальное восприятие в цифровой копии города. ЦИМ в формате IFC несет атрибутивную информацию об элементах и используется дальше по стройке. На первой подаче ЦИМ соответствует детализации НПМ, после одобрения варианта ее обновляют до уровня ВПМ.
Можно ли сдать модель благоустройства вместе с моделью здания одним файлом?
Нет. Комплект сдается тремя архивами: НПМ, ВПМ объекта капитального строительства с geojson и ВПМ благоустройства с geojson. Объединение архивов относится к ошибкам наименования и состава и ведет к возврату материалов.
Что делать, если участок частично попадает в зону охраны объекта культурного наследия?
Статус проверяется по земле, а не только по строениям: участок может входить в зону охраны при отсутствии на нем памятников. В этом случае к материалам добавляется заключение Департамента культурного наследия, а высотные параметры разбираются через визуально-ландшафтный анализ.
Ограничен ли срок действия свидетельства об утверждении АГР?
Срок действия свидетельства не ограничен. При изменении утвержденного решения потребуется пересогласование, поэтому корректировки фасадов и объемов после получения свидетельства планируются отдельным этапом.
Можно ли ускорить процедуру, подав сразу ВПМ?
Порядок этого не предусматривает: на Архитектурную комиссию идет низкополигональная модель, а требование дополнить материалы высокополигональной моделью появляется после одобрения варианта на рабочем рассмотрении.
Стоимость подготовки и согласования АГК по территории застройки
Итоговая смета складывается из состава работ на конкретном участке: нужна ли новая топографическая съемка, есть ли на территории строения под снос, требуется ли колористика и сколько объектов входит в концепцию.
| Услуга | Стоимость | Сроки |
|---|---|---|
| Согласование в МКА | от 255 000 руб. | по запросу |
| Топографические работы | от 510 000 руб. | по запросу |
| Координирование здания | от 120 000 руб. | по запросу |
| Проект колористических решений | от 550 000 руб. | по запросу |
| Техническое заключение по фасадам | от 155 000 руб. | по запросу |
| Проект сноса | от 170 000 руб. | по запросу |
| Акт обследования о сносе | от 150 000 руб. | по запросу |
| Технический план для ввода в эксплуатацию | от 350 000 руб. | по запросу |
Позиции по конкретной территории собираются в смету после разбора исходных данных: часть работ отпадает, если у застройщика уже есть актуальная топосъемка или строения на участке сняты с учета. Действующий перечень услуг с ценами собран на странице стоимости услуг СМВ Групп, сроки по каждой позиции считаются по объему конкретного объекта.
Посмотреть, с какими типами объектов мы работаем и какие результаты получены, можно в разделе выполненных работ по Москве и Санкт-Петербургу. Компания работает с 2014 года, реализовала более 2300 проектов и состоит в СРО по проектированию и кадастровым работам.
Выводы
Рассмотрение концепции с высокополигональной моделью проверяет территорию по двум независимым линиям: содержательной и технической. Содержательная линия — силуэт, высотность, посадка корпусов, соответствие ТЭП градостроительному плану, благоустройство и проработка фасадов. Техническая линия — полигонаж, вес, координаты, состав архивов и читаемость файлов в движке цифровой копии города. Сбой в любой из линий останавливает движение, но лечится по-разному: содержательные замечания требуют новой объемной схемы, технические — переупаковки комплекта.
СМВ Групп ведет такие процедуры в Москве и Санкт-Петербурге: 45 специалистов со средним опытом более 15 лет закрывают и проектную часть, и кадастровую подготовку участка, включая снятие с учета существующих строений перед началом застройки.
Частые вопросы
Требуется ли утверждение архитектурно-градостроительного решения для линейных объектов и инженерных сооружений?
Для линейных объектов и объектов дорожно-транспортной инфраструктуры процедура в общем порядке не применяется, как и для объектов энергетики, гаражей и индивидуальных жилых домов. При этом заявителем по услуге может быть правообладатель участка с утвержденным проектом планировки линейного объекта, если строительство ведется по нему. Проверять статус нужно по действующей редакции 284-ПП и перечню объектов городского значения.
Сколько стоит сама государственная услуга по выдаче свидетельства?
Выдача свидетельства об утверждении АГР пошлиной не облагается. Услуга оказывается в электронной форме через портал mos.ru, регламентный срок составляет 20 рабочих дней. Расходы застройщика формируются на стороне подготовки материалов: буклет, три модели, топографический план, заключения смежных органов.
Что делать, если ТЭП в ГПЗУ меньше показателей, заложенных в концепции?
Концепция в этом случае идет не на утверждение решения, а на обоснование изменений: архитектурно-градостроительная концепция служит основой для рассмотрения на Градостроительно-земельной комиссии, где решаются вопросы изменения ПЗЗ, вида разрешенного использования и технико-экономических показателей. На ГЗК направляют градостроительный макет и планшеты с разделами благоустройства и транспортной схемы.
Нужно ли пересогласование, если после получения свидетельства изменился фасад?
Да. Срок действия свидетельства не ограничен, но оно фиксирует конкретный вариант объекта. Изменение утвержденного решения требует повторного прохождения процедуры, поэтому корректировки материалов фасада и объемов планируются как отдельный этап с собственным сроком.
Чем порядок в Санкт-Петербурге отличается от московского?
В Санкт-Петербурге материалы рассматривает Комитет по градостроительству и архитектуре, срок рассмотрения составляет 30 рабочих дней, повторное рассмотрение — 10 дней. Московская схема с Архитектурной комиссией, совещанием у Мэра и загрузкой высокополигональной модели в цифровую копию города на другие регионы не переносится.
Можно ли начинать проектирование стадии П параллельно с рассмотрением концепции?
Технически можно, но объемно-планировочные решения до одобрения варианта считаются предварительными. Замечание по силуэту или отметкам на рабочем рассмотрении меняет геометрию, и проектная документация, выпущенная по прежней схеме, переделывается. Безопасный параллельный фронт — инженерные изыскания, топографическая съемка и подготовка участка.
Что происходит, если начать работы без свидетельства об утверждении?
Разрешение на строительство выдается только до начала работ, и процедура включает проверку объекта на предмет того, начаты работы или нет. При выявлении выполненных работ следует отказ, а само обращение фиксирует наличие самовольной постройки: для юридического лица штраф доходит до 500 000 рублей, и дальше остается только судебный порядок признания права.
