АГК и ВПМ в Москве: во что обходится ошибка в комплекте

АГК и ВПМ в Москве — это две части одного маршрута к свидетельству об утверждении архитектурно-градостроительного решения. Архитектурно-градостроительная концепция отвечает на вопрос, что вообще можно разместить на участке в пределах ГПЗУ и ПЗЗ, высокополигональная модель показывает городу, как заявленный объект выглядит в цифровой среде. Порядок утверждения АГР установлен Постановлением Правительства Москвы № 284-ПП от 30.04.2013, комплект подается в электронном виде, рассмотрение занимает 14 или 30 календарных дней в зависимости от значения объекта. Главное различие, от которого зависит цена ошибки: расхождение внутри альбома правится версткой за день, а расхождение между альбомом и моделью означает переделку геометрии и новый круг рассмотрения.

Разберем состав комплекта по 284-ПП, требования к низкополигональной и высокополигональной моделям, перечень случаев, когда АГР в Москве не нужен вовсе, и точки, где комплект возвращают чаще всего. Покажем, какие исходные данные собрать до того, как проектировщик сядет за модель, и из чего складывается стоимость одного круга замечаний. Сценарная таблица по типам объектов, стоимость работ, кейс по фасадному комплекту в центре Москвы и ответы на частые вопросы — во второй половине статьи.

АГК, АГР и ВПМ: что из этого документ, что процедура, а что файл

Архитектурно-градостроительная концепция не является государственной услугой и не выдается ведомством. Это предпроектная стадия: несколько вариантов объемно-планировочного и фасадного решения, таблица технико-экономических показателей, схемы благоустройства и визуализации, увязанные с предельными параметрами ГПЗУ и видом разрешенного использования. Концепция нужна, чтобы до начала проектирования понять, помещается ли замысел инвестора в градостроительные ограничения участка.

Архитектурно-градостроительное решение — уже процедура с результатом в виде свидетельства. Высокополигональная и низкополигональная модели — файлы внутри этой процедуры. С 3 декабря 2025 года функции Москомархитектуры перешли к Департаменту градостроительной политики: по Постановлению Правительства Москвы № 2993-ПП департамент стал правопреемником комитета по всем правам и обязательствам. Реквизиты нормативной базы по АГР при этом не менялись.

Элемент	Что это по сути	Результат
АГК, архитектурно-градостроительная концепция	Предпроектная стадия: варианты застройки, ТЭП, схемы, визуализации в границах параметров ГПЗУ и ПЗЗ	Выбранный вариант, который ложится в основу альбома АГР
АГР по 284-ПП	Государственная услуга: альбом с ситуационным планом, фасадами, планами и разрезами	Свидетельство об утверждении АГР, срок действия не ограничен
НПМ, низкополигональная модель	Облегченная геометрия для информационных систем города, отдельный файл FBX не более 100 МБ	Встраивание объекта в сводную трехмерную модель Москвы
ВПМ, высокополигональная модель	Детализированная модель: FBX, PNG и JSON в составе ZIP-архива не более 500 МБ	Подтверждение того, что заявленная архитектура совпадает с геометрией
Колористический паспорт по 114-ПП	Цвет и материалы отделки фасада с кодами по палитрам RAL или NCS	При наличии АГР отдельно не оформляется: колористика входит в АГР

Технические требования к моделям утверждены совместным распоряжением Департамента информационных технологий Москвы и Москомархитектуры от 19.04.2023 № 64-16-192/23/769. Требования пересматривались, и в 2026 году к комплекту FBX-моделей добавляется цифровая информационная модель в формате IFC. Действующую редакцию требований проверяйте до старта моделирования: переделка готовой модели под новую редакцию стоит дороже, чем правка задания на входе.

Когда АГР в Москве не требуется

Перечень исключений короткий, но каждое условие проверяется отдельно, и нарушение одного из них возвращает объект в общую процедуру. АГР не оформляется в следующих случаях:

• Здание площадью до 1500 кв. м, этажностью не более двух и не предназначенное для проживания граждан. Все три условия действуют одновременно.
• Строительство и реконструкция индивидуальных жилых домов.
• Некапитальные здания и сооружения, в том числе временные: объекты без фундамента и без жесткой привязки к земле.
• Линейные объекты, кроме мостов и эстакад.
• Объекты вне границ территорий объектов культурного наследия и их зон охраны. Для самих ОКН действует другая процедура через Департамент культурного наследия.
• Объекты не на магистральных улицах общегородского и районного значения.
• Работы по реконструкции и замене несущих конструкций, не предусматривающие изменения внешнего облика.

Складские здания попадают в исключения с оговоркой: если склад выходит на магистральную улицу, АГР потребуют. Именно поэтому в Москве часто появляются объекты площадью около 1500 кв. м: девелопер сознательно остается ниже порога, чтобы не заходить в архитектурную процедуру и в более жесткие нормы, которые за ней следуют.

Состав комплекта АГР: альбом, модели и то, что к ним прилагается

Альбом собирается по составу, который задает Постановление Правительства Москвы № 284-ПП: ситуационный план в масштабе 1:2000, схема планировочной организации земельного участка в масштабе 1:500, развертки фасадов с визуализацией, схемы фасадов в масштабе 1:200 с фрагментами 1:20, планы этажей и подземных уровней в масштабе 1:200, разрезы с высотными отметками в масштабе 1:200. Объем альбома обычно укладывается в 20 листов, на сложных объектах доходит до 50.

Модели передаются отдельно от альбома и по своим правилам. Низкополигональная модель идет одним файлом FBX объемом не более 100 МБ: ее геометрия предельно оптимизирована, потому что модель встраивается в городские информационные системы. Высокополигональная модель передается ZIP-архивом до 500 МБ, куда входят FBX с геометрией, текстуры PNG и файл JSON с описанием объекта. В описании указываются адрес, административный округ и район, кадастровый номер, площадь участка, координаты точки вставки в местной системе координат, высотные отметки и площади объекта.

Отдельная часть комплекта — фотофиксация окружающей застройки. Мы выезжаем на объект и снимаем не только само здание, но и застройку вокруг, поскольку архитектура оценивает, как объект встает в сложившийся контекст. По одному из объектов у нас запросили 40 фотографий окружения: в буклет уходит два-три снимка, а полный архив прикладывается к заявлению.

Во что обходится ошибка в комплекте

Все решения в альбоме АГР должны быть идентичны геометрии высокополигональной модели. При проверке смотрят соответствие геометрии утверждаемому архитектурному решению, количество и качество геометрических элементов, а также структуру, наименования и форматы передаваемых файлов. Расхождение по любому из трех пунктов означает возврат комплекта.

Типовые причины возврата моделей повторяются от объекта к объекту: ошибки топологии, коллизии геометрии, неточности в JSON-описании и ошибки в наименованиях файлов. Кириллица и специальные символы в именах не допускаются, геометрия собирается только из треугольных полигонов. Отдельно проверяется привязка: если точка вставки задана не в местной системе координат, объект встанет в сводной модели города не туда, где он проектируется.

Цена ошибки измеряется длиной нового круга рассмотрения. Рассмотрение и утверждение АГР либо решение об отказе занимает 14 календарных дней для объектов окружного значения и для объектов городского значения по повторно применяемым проектам и 30 календарных дней для объектов городского значения с индивидуальным проектом. Выдача свидетельства после утверждения занимает до 6 рабочих дней в первом случае и до 17 рабочих дней во втором, включая случаи рассмотрения на заседании Архитектурного совета. В практике СМВ Групп трехмерная модель забирает основную часть трудозатрат по комплекту, поэтому один возврат по геометрии сдвигает график на месяц и более, а не на несколько дней.

Дальше эффект накапливается. Разрешение на строительство без свидетельства об утверждении АГР не оформляется, генподрядчик стоит на площадке, а проектная документация уже разрабатывается под ту архитектуру, которая ушла на переделку. Отдельно считается ситуация, когда замысел не проходит по существу, а не по формату. Основания для отказа прямо названы в 284-ПП: несоответствие композиционным и архитектурно-художественным характеристикам и технико-экономическим показателям ГПЗУ, нарушение требований законодательства, отрицательное заключение Департамента культурного наследия, решение главного архитектора города. Ни одно из них не устраняется правкой файлов.

Образцы документов по фасадам и архитектурному облику

Начните с альбома АР и АГО: по нему видно, как выглядит собранный комплект целиком, остальные файлы разбирают отдельные его части.

Документ	Скачать
Образец альбома архитектурных решений и архитектурно-градостроительного облика	Скачать
Паспорт колористического решения фасадов	Скачать
Техническое задание на проектирование реконструкции фасадов	Скачать
Техническое задание на дизайн-проект	Скачать
Заявление на выдачу разрешения на строительство	Скачать

Что собрать до старта работ по АГК и ВПМ

Значительная часть возвратов закладывается на стадии исходных данных, задолго до моделирования. Мы проверяем градостроительный план участка и правоустанавливающие документы до запуска концепции, потому что от них зависит, какую архитектуру вообще имеет смысл рисовать.

1. ГПЗУ и предельные параметры. Плотность, высотность, процент застройки и технико-экономические показатели. Несоответствие ТЭП альбома показателям ГПЗУ — прямое основание для отказа.
2. ПЗЗ и вид разрешенного использования. На части участков в Москве установлен режим, при котором характеристики здания менять нельзя ни по высоте, ни по площади. Проверять это нужно до эскиза, а не после.
3. Статус земельного участка. Собственность или аренда, а также границы: если входная группа или благоустройство выходят за границы участка, в согласование добавляется Департамент городского имущества и процесс удлиняется.
4. Топографический план. Модель привязывается к местной системе координат, и топографическая подоснова нужна раньше, чем начинается моделирование.
5. Документы БТИ и выписка ЕГРН по существующему зданию. Для реконструкции и фасадных процедур это обязательная часть исходных данных с ограничением по сроку инвентаризации.
6. Доверенность и электронная подпись. Комплект подается через mos.ru от имени юридического лица или ИП, подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью. Доверенность на подрядчика оформляется с указанием конкретных сотрудников.

Как согласовать АГР в Москве: пошаговая инструкция

1. Шаг 1. Проверить ГПЗУ, ПЗЗ и вид разрешенного использования, зафиксировать предельные параметры, в которые обязана уложиться архитектура.
2. Шаг 2. Собрать исходные данные: правоустанавливающие документы, выписку ЕГРН, топографический план, документы БТИ по существующему объекту.
3. Шаг 3. Разработать концепцию: варианты объемно-планировочного и фасадного решения, ТЭП, схемы благоустройства, фотофиксацию окружающей застройки.
4. Шаг 4. Согласовать выбранный вариант с заказчиком и закрепить его как исходное задание для альбома и моделей, чтобы правки не пошли параллельно с моделированием.
5. Шаг 5. Собрать альбом по составу 284-ПП: ситуационный план, планировочная организация участка, развертки и схемы фасадов, планы этажей и подземных уровней, разрезы с высотными отметками.
6. Шаг 6. Подготовить НПМ и ВПМ, сверить геометрию с альбомом, проверить структуру архива, наименования файлов и корректность JSON-описания.
7. Шаг 7. Подать комплект в электронном виде, отработать замечания и получить свидетельство об утверждении АГР.

Что критично на разных объектах

Универсального комплекта не существует: набор критичных точек меняется в зависимости от значения объекта и вида работ.

Сценарий	Что критично	Что вторично
Новое здание городского значения, индивидуальный проект	Соответствие ТЭП ГПЗУ, полный комплект моделей, запас в графике на 30 календарных дней рассмотрения и до 17 рабочих дней на выдачу свидетельства	Скорость верстки альбома
Объект окружного значения по повторно применяемому проекту	Подтверждение повторного применения проекта, укладка в 14 календарных дней рассмотрения	Вариативность архитектурных решений
Реконструкция без изменения внешнего облика	Доказательство неизменности облика: развертки фасадов в состоянии до и после работ	Трехмерные модели и визуализации
Здание до 1500 кв. м, до двух этажей, не для проживания	Проверка каждого условия исключения, включая выход на магистральную улицу	Подготовка ВПМ и НПМ
Объект в границах территории ОКН или зон охраны	Позиция Департамента культурного наследия, для исторических элементов — проект реставрации и допуск СРО	Стандартный маршрут АГР
Изменение фасада существующего здания в перечне 94-ПП	Обязательная подача проекта в архитектуру, раздел фотомонтажа, согласие всех собственников	Объем графики по внутренним планировкам

Значение объекта и вид работ определяются до подписания договора с проектировщиком. От этой классификации зависят состав комплекта, срок рассмотрения и смета, и пересчитывать их посреди проекта дороже, чем уточнить на входе.

Практика согласования и разбор частных случаев

Архитектура сравнивает заявленное с фактическим. Техник выезжает на объект и делает фотографии, которые сопоставляются с проектом. Недорисованный или неверно показанный элемент выявляется на этой стадии, и результат один: приостановка с требованием переделать документацию. То же правило работает и с моделью, только сравнение идет не по фотографиям, а по геометрии.

Кейс из практики: фасадный комплект для торгового центра в центре Москвы

Год и объект. 2019 год, нежилое здание торгового центра в центральной части Москвы, введенное в эксплуатацию в 2008 году. Срок работ — 7 рабочих дней от получения исходных данных до согласованного результата.

Задача. Собственник планировал обновить внешний вид здания: изменить цветовую схему и провести ремонт фасадов. В центре города действуют жесткие требования к внешнему оформлению, а изменения, затрагивающие более 5% площади фасадов, требуют обязательного согласования. Без согласованного комплекта работы начинать было нельзя.

Что сделали специалисты. Получили от заказчика технический паспорт МосгорБТИ, проектную документацию и выписку из ЕГРН, самостоятельно запросили в архитектуре действующий колористический паспорт объекта, чтобы новый документ учитывал ранее утвержденные решения. За один выезд выполнили замеры конструкций фасадов, малых архитектурных форм, дверных и оконных проемов и детальную фотофиксацию. Подготовили разрезы фасадов со стороны всех прилегающих улиц, предложили 3 варианта цветового оформления, соответствующих техническому заданию и городским нормативам, составили таблицу окраски и отделки с образцами цвета и характеристиками материалов и собрали визуализацию.

Результат. Комплект прошел рассмотрение без замечаний, решение о согласовании и регистрации было принято, документы переданы заказчику через 7 рабочих дней. Собственник получил законное основание для начала фасадных работ и подтвержденную палитру, по которой закупались материалы.

Вопрос эксперту

Почему модель возвращают, если сам альбом вопросов не вызвал?

Альбом и модель проверяются по разным критериям. В альбоме смотрят архитектурно-художественные характеристики и ТЭП, в модели — соответствие геометрии утверждаемому решению, количество и качество геометрических элементов, структуру и наименования файлов. Красивая развертка фасада не отменяет ошибки в топологии или в JSON-описании.

Можно ли выгрузить ВПМ напрямую из рабочей BIM-модели?

Прямая выгрузка почти никогда не проходит. Геометрия должна состоять только из треугольных полигонов, остекление выделяется отдельно, добавляется упрощенная геометрия коллизии, модель привязывается к местной системе координат, а текстуры передаются отдельным набором PNG вместе с JSON-описанием. Рабочая модель проектировщика решает другую задачу и под эти требования не собирается.

Почему возвращают комплект из-за имен файлов?

Наименования проверяются наравне с геометрией. Кириллица и специальные символы в именах не допускаются, структура архива задана требованиями. Формально это мелочь, но она останавливает загрузку файлов в городские системы, а значит комплект не рассматривается по существу.

Считается ли изменением внешнего облика замена наружных стен на остекление?

Здесь надо разделять две вещи. Если наружные стены самонесущие, их замена на витражное остекление не является реконструкцией, но свидетельство на новый фасад потребуется. Если стены несущие, замена конструкции переводит работы в реконструкцию со всеми последствиями, включая разрешение на строительство. По нормам наружные стены редко проектируют несущими, но проверять это нужно по проектной документации конкретного здания, а не по аналогии.

Стоимость разработки и согласования архитектурной документации

Итоговая цена зависит от площади и сложности объекта, количества фасадов и элементов, необходимости разверток по прилегающим улицам и объема исходных данных, которые придется собирать за заказчика.

Услуга	Стоимость	Сроки
Разработка АГК и комплекта моделей НПМ и ВПМ	рассчитывается индивидуально	по запросу
Согласование в МКА	от 255 000 руб.	по запросу
Проект перепланировки фасада	от 300 000 руб.	по запросу
Техническое заключение по фасадам	от 155 000 руб.	по запросу
Проект колористических решений	от 550 000 руб.	по запросу
Топографические работы	от 510 000 руб.	по запросу
Технический план для ввода в эксплуатацию	от 350 000 руб.	по запросу

Цены указаны как стартовые: на объектах с большим числом фасадов, сложной геометрией и требованием разверток по соседним зданиям трудоемкость растет. Актуальный перечень позиций и цен по всем направлениям собран на странице стоимости услуг СМВ Групп.

Понять, с какими объектами мы работаем и как выглядит результат, проще по разделу выполненных работ: там собраны реализованные проекты по Москве и Санкт-Петербургу с типами объектов и составом документации.

Выводы

Концепция определяет, что можно построить на участке, альбом АГР фиксирует архитектуру для города, а высокополигональная и низкополигональная модели переводят эту архитектуру в формат, пригодный для городских информационных систем. Проверяются они по разным критериям, поэтому безупречный альбом не спасает комплект при ошибке в геометрии или структуре файлов. Стоимость такой ошибки измеряется не правкой, а новым циклом рассмотрения в 14 или 30 календарных дней плюс срок выдачи свидетельства, и на этот период сдвигается вся стройка вместе с разрешением на строительство.

СМВ Групп работает с 2014 года, в портфеле более 2300 реализованных проектов по Москве и Санкт-Петербургу, в команде 45 специалистов со средним опытом более 15 лет. Мы собираем архитектурные комплекты целиком: от концепции и исходных данных до моделей и сопровождения рассмотрения, поэтому расхождения между альбомом и геометрией снимаются внутри проекта, а не на стадии замечаний.

Частые вопросы

Влияет ли статус земельного участка на согласование?

Свидетельство оформляется правообладателю, и участок может быть как в собственности, так и в аренде. Осложнения начинаются, когда решения выходят за границы участка: например, входная группа проектируется на землю, которая принадлежит городу. В этом случае в процедуру подключается Департамент городского имущества, и срок увеличивается на его рассмотрение. Границы землеотвода проверяйте до эскиза.

Чем АГР в Москве отличается от АГО в других регионах?

Различается терминология и орган. В Москве документ называется архитектурно-градостроительным решением и утверждается по 284-ПП. В Московской области, Санкт-Петербурге и других регионах аналогичный по смыслу документ называется архитектурно-градостроительным обликом, в Петербурге его согласовывает Комитет по градостроительству и архитектуре. Московскую практику на другие субъекты переносить нельзя: и состав материалов, и требования к моделям там свои.

Нужно ли пересогласовывать АГР, если проект изменился в ходе стройки?

Срок действия свидетельства не ограничен, пока решения не менялись. Как только меняется внешний облик или параметры, зафиксированные в альбоме, требуется корректировка. Типичный повод — изменение высоты здания из-за переноса машинных помещений лифтов: формально это уже другой облик, и свидетельство нужно приводить в соответствие с фактическим проектом.

Заменяет ли АГР проект реконструкции?

Нет. АГР закрывает архитектуру и фасады, проект реконструкции разрабатывается по составу разделов проектной документации и решает другие задачи. Наличие свидетельства не отменяет ни проект, ни экспертизу, ни разрешение на строительство. Обратное тоже верно: разработанный проект реконструкции не заменяет свидетельство об утверждении АГР.

Требуется ли согласие всех собственников здания?

Если здание в долевой собственности, нужно письменное согласие всех собственников, оно оформляется в свободной форме. В многоквартирном доме порядок другой: проводится общее собрание собственников, и решение принимается кворумом не менее двух третей голосов, оформленным протоколом. Отсутствие согласия останавливает процедуру независимо от качества проекта.

Входит ли согласование вывесок в архитектурный комплект?

Не входит. Вывески и рекламные конструкции согласовываются по отдельной государственной услуге, которая относится к рекламе и работает по своему регламенту. При этом на чертежах фасадов отображаются все фактически существующие элементы, включая графику на здании, иначе при выездной проверке зафиксируют расхождение с проектом.

Что грозит, если начать фасадные работы без согласования?

Для юридических лиц штрафы за работы на фасаде без согласованных документов доходят до 350 000 рублей, для физических лиц суммы существенно ниже. Помимо штрафа выдается предписание, и работы все равно приходится приводить в соответствие с согласованным решением, то есть перекрашивать или переделывать уже выполненное за свой счет.