Адаптация нежилого помещения под офис где начинается обязательное согласование

Адаптация нежилого помещения под офис требует согласования с того момента, когда работы меняют конфигурацию помещения или его инженерные системы. Снос и возведение перегородок, перенос дверных проемов — перепланировка, перенос сантехники и прокладка новых сетей — переустройство; покраска, напольные покрытия и мебель без изменения стен и сетей под эти определения не попадают. Для помещений в многоквартирных домах Москвы утвержден перечень работ, которые Мосжилинспекция согласует по проекту до начала ремонта, остальные изменения оформляются актом приемочной комиссии после работ. Порядок определяется типом здания: помещение в жилом доме согласует Мосжилинспекция в Москве или администрация района в Петербурге, а изменения в отдельно стоящем нежилом здании фиксируют проектом, техническим заключением и техпланом с регистрацией в Росреестре.

Для арендатора есть дополнительное условие: в Москве запрос в Мосжилинспекцию подает собственник, поэтому без его письменного согласия и нотариальной доверенности процедура не начнется. Разберем, какие офисные работы входят в перечень предварительного согласования, какие параметры пожарной безопасности проверяют в проекте и что арендатор получает от собственника до начала ремонта. Сценарная таблица по Москве и Петербургу, стоимость работ на 2026 год, кейс по узакониванию изменений арендатором и ответы на частые вопросы — во второй половине статьи.

Где начинается обязательное согласование: какие офисные работы считаются перепланировкой

Жилищный кодекс разграничивает работы по тому, в каком документе отражается результат. Перепланировка — работа, результат которой отражается в техническом паспорте помещения и требует внесения изменений в ЕГРН. Переустройство — работа, результат которой отражается только в техническом паспорте. На практике перепланировка меняет конфигурацию: снос старых перегородок, возведение новых, перенос дверных проемов. Переустройство меняет инженерные системы: перенос или установку раковин и унитазов, трассировку водопровода и канализации, перенос вентиляционных коробов. При адаптации офиса обычно выполняют и то и другое, поэтому документ называют проектом перепланировки и переустройства.

С 1 апреля 2024 года, после изменений по Федеральному закону № 608-ФЗ, к перепланировке помещения в многоквартирном доме отнесены изменение его границ или площади, образование новых помещений и изменение внутренней планировки, а завершение перепланировки связано с внесением сведений в ЕГРН. Единого перечня отделочных работ, допустимых без согласования во всех типах зданий Москвы и Петербурга, нормативные акты не содержат. Граница проверяется по конкретной работе: если она не затрагивает стены, проемы и сети, это ремонт; если затрагивает, это перепланировка или переустройство со своей процедурой.

Верхняя граница — реконструкция. Для нежилых зданий Градостроительный кодекс термин «перепланировка» не определяет: закон оперирует понятием реконструкции и работает от обратного. Реконструкция — изменение параметров здания (высоты, количества этажей, площади, объема) и конструктивных элементов, влияющих на конструктив здания, например встроенный лифт. Все, что реконструкцией не является, на практике оформляется как перепланировка; в Москве перечень видов работ, которые не являются реконструкцией, закреплен постановлением 432-ПП. К работам за этой границей порядок согласования перепланировки не применяется.

Для помещения в многоквартирном доме Москвы граница закреплена перечнем работ, которые согласуют с Мосжилинспекцией до начала ремонта. Типовые работы по адаптации офиса распределяются так:

Работа	Квалификация	Помещение в многоквартирном доме, Москва	Отдельно стоящее нежилое здание
Покраска, напольные покрытия, мебель и оргтехника без изменения стен и сетей	Ремонт, не перепланировка и не переустройство	Согласование не требуется	Согласование не требуется
Снос и возведение ненесущих перегородок, перенос дверных проемов в них	Перепланировка	Без предварительного решения, если перекрытия не деревянные и перегородки создают нагрузку не более 150 кг/кв. м; после работ — акт приемочной комиссии	Проект перепланировки, техническое заключение, технический план, изменения в ЕГРН
Перегородки с нагрузкой более 150 кг/кв. м, любые перегородки в доме с деревянными перекрытиями	Перепланировка	Предварительное согласование по проекту; при деревянных перекрытиях проект готовит автор проекта дома или организация, отобранная Мосжилинспекцией	Проект перепланировки, техническое заключение, технический план
Устройство или перенос санузла, душевой, кухни для персонала	Перепланировка и переустройство	Предварительное согласование по проекту	Проект с разделом инженерного оборудования, техническое заключение, технический план
Установка дополнительного инженерного, технологического или санитарно-технического оборудования с прокладкой новых подводящих сетей	Переустройство	Предварительное согласование по проекту	Описывается в разделе инженерного оборудования проекта
Проем в несущей стене или перекрытии	Перепланировка с затрагиванием несущих конструкций	Предварительное согласование; с 23 апреля 2025 года проект готовит автор проекта дома или организация, отобранная Мосжилинспекцией	Проект с конструктивными решениями и расчетами, проверка на признаки реконструкции
Антресоль	В многоквартирном доме — перепланировка; в нежилом здании — изменение площади	Предварительное согласование; площадь антресоли не более 40% площади помещения; проект готовит автор проекта дома или организация, отобранная Мосжилинспекцией	Увеличивает площадь здания и относится к реконструкции
Новый вход или крыльцо, изменение окон и дверей в наружных стенах, вентиляционные короба на фасаде	Использование общего имущества, изменение архитектурного облика	Предварительное согласование; входная группа входит в перечень, если ее площадь не более 10 кв. м без учета пандуса и она устроена без фундамента; при присоединении общего имущества нужно согласие всех собственников	Проект изменения фасада; согласование с Москомархитектурой, если объект подпадает под постановление 94-ПП

Для офиса в жилом доме Москвы обязательное предварительное согласование начинается с мокрых точек, новых сетей, несущих конструкций и фасада. Перенос обычных перегородок в доме без деревянных перекрытий в перечень не входит, но после ремонта изменения все равно закрывают актом о завершенной перепланировке: к заявлению прикладывают эскиз, то есть поэтажный план и экспликацию до и после работ. Без акта новая планировка не попадет в ЕГРН.

В практике СМВ Групп тип здания определяем до выезда на объект: в выписке ЕГРН на помещение указан кадастровый номер здания, в котором оно расположено, и по нему видно, стоит ли помещение в многоквартирном доме. От этого зависит, пойдет согласование через жилищную инспекцию или изменения сразу готовят к учету в Росреестре.

Кто согласует перепланировку офиса в Москве и Санкт-Петербурге

Помещение в многоквартирном доме Москвы согласуют по постановлению Правительства Москвы № 508-ПП через Мосжилинспекцию. Запрос подают только онлайн, документы прикладывают скан-копиями, а проект составляет организация — член СРО и подписывает его электронной подписью лица, которое вправе действовать от ее имени. Решение о согласовании готовят за 20 рабочих дней. После ремонта приемочная комиссия сверяет выполненные работы с проектом, акт оформляют за 10 рабочих дней, и Мосжилинспекция сама направляет документы в Росреестр. Перечни работ и состав запроса опубликованы в разъяснении о согласовании перепланировки на портале mos.ru.

Для нежилого помещения в жилом доме проект по 508-ПП шире квартирного. В него входят технологические решения с расстановкой оборудования и мебели, сведения о проектной мощности электропотребления для управляющей компании, раздел о доступе маломобильных групп населения, в Москве обязательный, и экспертное заключение о соответствии санитарно-эпидемиологическим требованиям, которое прикладывают и к проекту, и к техническому заключению.

С 23 апреля 2025 года действует редакция 508-ПП, внесенная постановлением Правительства Москвы № 841-ПП. Если работы затрагивают несущие конструкции, в том числе при устройстве антресоли, демонтаже участков стеновых панелей в панельных домах или в доме с деревянными перекрытиями, проект разрабатывает автор проекта дома либо проектная организация, отобранная Мосжилинспекцией. Между ними заявитель выбирает сам; проект другой организации этому требованию не отвечает.

В отдельно стоящем нежилом здании Мосжилинспекция не участвует. Проект перепланировки нежилого здания готовят с опорой на Постановление Правительства РФ № 87, московское постановление 432-ПП и приказы Росреестра; к проекту прилагают техническое заключение, затем кадастровый инженер готовит технический план, и изменения учитываются в Росреестре. В справке главного инженера проекта указывают, подпадает ли объект под постановление 94-ПП: при фасадных работах на таком объекте нужно согласование с Москомархитектурой.

В Петербурге перепланировку нежилого помещения в многоквартирном доме согласует администрация района, при которой работает межведомственная комиссия, по регламенту распоряжения Жилищного комитета № 735-р от 12 августа 2021 года. Срок принятия решения — 45 календарных дней, а обратиться за услугой может в том числе арендатор или уполномоченное им лицо, что указано на странице госуслуги по согласованию переустройства и перепланировки на портале gov.spb.ru.

Состав петербургского проекта близок к московскому, различия в приложениях. Техническое заключение о состоянии строительных конструкций требуют только при затрагивании несущих и ограждающих конструкций. Прикладывают акт обследования дымоходов и вентиляционных каналов, поэтажные планы выше- и нижерасположенных помещений, план совмещенных инженерных сетей, обмерные чертежи и задание на проектирование, а для нежилых помещений — раздел охраны окружающей среды с мероприятиями по шуму и вывозу мусора. Распоряжение 735-р заключения СЭС не требует, но в Петроградском, Центральном и Пушкинском районах его по нежилым помещениям запрашивали.

Какой орган и какой итоговый документ ждут арендатора, зависит от сочетания здания и города:

Сценарий	Кто согласует	Итоговый документ	Что критично
Помещение в многоквартирном доме, Москва	Мосжилинспекция, 508-ПП	Решение о согласовании, затем акт приемочной комиссии; сведения в Росреестр направляет инспекция	Заявитель — собственник; проект члена СРО с электронной подписью; раздел доступности и санитарная экспертиза
Отдельно стоящее нежилое здание, Москва	Мосжилинспекция не участвует; учет изменений в Росреестре; Москомархитектура при фасадных работах по 94-ПП	Выписка ЕГРН по техническому плану, подготовленному на основании проекта и технического заключения	Граница с реконструкцией; технический план подается от имени собственника
Помещение в многоквартирном доме, Петербург	Администрация района, межведомственная комиссия, 735-р	Решение о согласовании, затем акт о завершенной перепланировке	Акт обследования вентканалов; запрос заключения СЭС в практике районов; решение за 45 календарных дней
Дом — объект культурного наследия	В Москве любые работы по перепланировке и переустройству помещения в таком доме входят в перечень предварительного согласования; в Петербурге добавляется КГИОП	Разрешение на работы по сохранению объекта культурного наследия	Проект разрабатывает организация с лицензией Министерства культуры

Из четырех сценариев только в отдельно стоящем здании арендатор не проходит согласующий орган до ремонта. Нагрузка при этом переносится на регистрацию: технический план на перепланировку здания без проекта, технического заключения и выписки ЕГРН не пройдет, а работы с признаками реконструкции в порядке перепланировки не учитываются. Тип здания и статус объекта наследия стоит проверить по выписке ЕГРН до выбора подрядчика.

Что арендатор получает от собственника до начала работ

Согласование привязано к собственнику помещения. В Москве запрос в Мосжилинспекцию подает собственник, его интересы может представлять представитель по нотариальной доверенности, а к запросу прикладывают письменное согласие собственника. Исключение из требования о согласии — нежилые помещения в собственности города Москвы. В Петербурге арендатор вправе обратиться в администрацию района сам, но договор аренды и письменное согласие собственника на перепланировку в пакет документов, как правило, входят.

Регистрация изменений в ЕГРН тоже идет от имени собственника. Технический план подают в Росреестр через МФЦ, и представителю нужна нотариальная доверенность именно от собственника, а не от арендатора, который заказал работы. В практике СМВ Групп эту доверенность запрашиваем на старте вместе с исходными документами, чтобы подача технического плана не остановилась на последнем этапе. Если в выписке ЕГРН записано обременение «ипотека», нужно письменное согласие банка на перепланировку, без него регистратор вынесет приостановку. Обременение «аренда» перепланировке не мешает.

Перегородки, сети и санузлы, которые арендатор оплачивает при адаптации офиса, относятся к неотделимым улучшениям. По статье 623 ГК РФ их стоимость возмещается арендатору после прекращения аренды, если улучшения сделаны с согласия арендодателя и договор не предусматривает иное; без согласия возмещение по общему правилу не положено. Согласие на перепланировку и условие о судьбе улучшений фиксируют в договоре аренды или дополнительном соглашении до начала работ.

Отдельное условие касается общего имущества многоквартирного дома. Наружная стена относится к общему имуществу, и вырезку проема под отдельный вход суды расценивают как присоединение части общего имущества: по статьям 36 и 40 ЖК РФ для этого нужно согласие всех собственников помещений дома. Протокол общего собрания собственников требуется и тогда, когда работы затрагивают фасад, несущие стены, крышу, подвал или общедомовые коммуникации.

Пример из практики: нежилое помещение в подвале и на первом этаже жилого дома, перепланировка и переустройство выполнены без согласования. По документам БТИ входные группы и внутренние лестницы в подвал не входили в состав помещения, их могли признать общедомовым имуществом, и без согласия всех собственников согласование стало бы невозможным. Правообладатель нашел в договорах и актах приема-передачи документ, закреплявший лестницы и входы за помещением. По нему исправили технические ошибки в архиве БТИ, подготовили техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ, получили заключение СЭС и акт о завершенном переустройстве, после чего сведения о конфигурации и площади внесли в ЕГРН.

Когда порядок согласования перепланировки не подходит

• Работы не затрагивают стены, проемы и сети. Отделка и расстановка мебели не требуют ни решения, ни акта; ограничения касаются только отделочных материалов на путях эвакуации.
• Меняется площадь, объем или этажность здания. Антресоль в нежилом здании, пристройка, встроенный лифт относятся к реконструкции с отдельной процедурой, и проект перепланировки их не легализует.
• Дом или здание — объект культурного наследия. Проект разрабатывает организация с лицензией Министерства культуры; допуска СРО без такой лицензии недостаточно.
• Работы затрагивают несущие конструкции многоквартирного дома в Москве. Проект вправе готовить только автор проекта дома или организация, отобранная Мосжилинспекцией, заказать его у любого проектировщика нельзя.

Если офисная планировка попадает под один из этих пунктов, объем работ сверяют с процедурой до подписания договора подряда и договора аренды.

Пожарная безопасность офиса после перепланировки: какие параметры проверяют

Раздел «Мероприятия по пожарной безопасности» входит в проект перепланировки нежилого помещения. В нем описывают системы, которые есть на объекте: предотвращение пожара, оповещение, пути эвакуации, и мероприятия, которые нужно выполнить, например установку светоуказателей «Выход» над эвакуационными выходами. Нарезка общего зала на кабинеты меняет ширину и длину путей эвакуации, поэтому параметры проверяют по новой планировке, а не по плану БТИ.

Параметры эвакуации, которые проверяют в проекте офиса:

Параметр	Требование
Эвакуационный выход	Высота не менее 1,9 м, ширина не менее 0,8 м
Двери из санузлов, душевых и подсобных помещений	Ширина допускается 0,6 м
Количество выходов при пребывании более 50 человек	2 эвакуационных выхода: в Москве обязательно, в Петербурге — на усмотрение пожарного инспектора
Ширина коридора	1,2 м, если эвакуируется более 50 человек; 1 м в остальных случаях
Проход к одиночным рабочим местам	0,7 м
Двери, открывающиеся из помещений в коридор	Ширину пути эвакуации принимают равной ширине коридора, уменьшенной на половину ширины дверного полотна
Направление открывания дверей	По направлению выхода из здания; не нормируется для помещений с одновременным пребыванием не более 15 человек и кладовых площадью не более 200 кв. м без постоянных рабочих мест
Площадка перед наружной дверью	Ширина не менее полуторной ширины дверного полотна

Коридор шириной 1 м, в который открываются двери кабинетов, после вычета половины ширины дверного полотна перестает соответствовать нормативу. Число эвакуационных выходов определяют анализом нескольких условий, и пребывание более 50 человек — только одно из них, поэтому для офиса с плотной рассадкой расчет делают до утверждения планировки.

Отделка попадает под пожарные требования, если она находится на путях эвакуации: МДФ-панели, ковролин, декоративные деревянные и текстильные материалы должны иметь сертификаты негорючести либо пройти огнезащитную обработку с сертификатом на состав и заключением испытательной пожарной лаборатории. Планы эвакуации делают фотолюминесцентными или обеспечивают аварийным освещением, из расчета 1 план на этаж площадью до 1000 кв. м. Знаки пожарной безопасности размещают на высоте 1,6-1,7 м, огнетушители ОП-4 — из расчета 1 на 100 кв. м, но не далее 20 м от возможного очага пожара.

Категорирование по взрывопожарной и пожарной опасности обычному офису не требуется: пункт 12 Правил противопожарного режима, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 1479, обязывает определять категорию помещений производственного и складского назначения. Если в составе офиса выделено помещение складского назначения, его категорию определяют отдельно. У собственника запрашивают проект и исполнительную документацию на АПС и СОУЭ и смотрят год разработки: проект пожарной сигнализации, выполненный до 2012 года, вероятно, не соответствует действующим требованиям к негорючим кабельным линиям.

Документы и порядок согласования перепланировки арендованного офиса

Подготовка начинается с анализа документов, а не с выезда проектировщика: по выписке ЕГРН и планам БТИ видно, какая ветка процедуры нужна и какие препятствия проявятся на регистрации.

Что проверить до заказа проекта

1. Выписка ЕГРН в электронном виде. Нужен XML-файл с файлом подписи: из него берут графику поэтажного плана, скан или фото распечатки не подходят. В выписке проверяют кадастровый номер здания, собственника и обременения.
2. Поэтажный план и экспликация БТИ. Нужны, если в выписке нет графики; площадь в документах БТИ должна совпадать с площадью в ЕГРН. Для некоторых согласований последняя техническая инвентаризация должна быть проведена не более 5 лет назад.
3. Статус здания. Многоквартирный дом или отдельно стоящее нежилое здание, объект культурного наследия или нет.
4. Выделенная мощность электропотребления. Для помещения в многоквартирном доме сведения берут в управляющей компании или у поставщика электроэнергии.
5. Документы от собственника. Письменное согласие на перепланировку, нотариальная доверенность, согласие банка при ипотеке.
6. Документация на системы противопожарной защиты. Проект и исполнительная документация на АПС, СОУЭ, дымоудаление и пожаротушение, если оно есть.

Из чего состоит проект перепланировки нежилого помещения

Проект перепланировки и переустройства нежилого помещения в многоквартирном доме включает:

• пояснительную записку с обоснованием решений и ссылками на нормативные документы;
• сведения о проектной мощности электропотребления;
• выписку из реестра членов СРО и доверенность на лицо, подписывающее проект;
• архитектурные решения: план до перепланировки, демонтажно-монтажный план, план после перепланировки с экспликацией;
• конструктивные решения, если затрагиваются несущие конструкции;
• технологические решения с расстановкой оборудования;
• инженерные системы: водоснабжение и канализацию, отопление и вентиляцию, электрооборудование;
• мероприятия по пожарной безопасности;
• раздел о доступе маломобильных групп населения, обязательный в Москве.

Проект для отдельно стоящего нежилого здания состоит из текстовой части со справкой главного инженера проекта и общей пояснительной запиской и графической части. План до перепланировки чаще всего строят по данным ЕГРН, реже по документам БТИ; демонтажно-монтажный план и план после перепланировки с пересчитанными площадями обычно выполняют в масштабе 1:100.

Если проект по несущим конструкциям в Москве готовит организация, отобранная Мосжилинспекцией, мы сверяем его с документами БТИ и выпиской ЕГРН до выдачи, чтобы расхождения устранили на стадии проекта, а не после подачи.

Как согласовать перепланировку арендованного офиса: пошаговая инструкция

1. Шаг 1. Определите по выписке ЕГРН тип здания и статус объекта культурного наследия и сверьте намеченные работы с перечнем предварительного согласования.
2. Шаг 2. Получите от собственника письменное согласие на перепланировку и нотариальную доверенность, при ипотеке — согласие банка; условие о неотделимых улучшениях зафиксируйте в договоре аренды.
3. Шаг 3. Закажите обмеры и проект у проектной организации — члена СРО, а при затрагивании несущих конструкций в многоквартирном доме Москвы — у автора проекта дома или организации, отобранной Мосжилинспекцией.
4. Шаг 4. Для помещения в многоквартирном доме подайте запрос: в Москве онлайн в Мосжилинспекцию, в Петербурге — в администрацию района. Работы из перечня начинайте только после решения о согласовании.
5. Шаг 5. Выполните работы силами организации — члена СРО, работы с газовым оборудованием — специализированной организацией. При затрагивании несущих конструкций ведите журнал производства работ и оформляйте акты освидетельствования скрытых работ.
6. Шаг 6. Закажите технический план и подайте заявление об оформлении акта приемочной комиссии до окончания срока действия решения. Доступ в помещение обеспечьте в течение 5 рабочих дней со дня подачи заявления, иначе будет оформлен отказ.
7. Шаг 7. Для отдельно стоящего здания передайте проект, техническое заключение и технический план на регистрацию в Росреестр через МФЦ от имени собственника и получите выписку ЕГРН с новой планировкой.

Вопрос эксперту: частные случаи при адаптации офиса

Можно ли сделать внутреннюю лестницу в двухуровневом офисе?

В многоквартирном доме Москвы устройство или разборка лестниц входит в перечень предварительного согласования. С 3 июля 2025 года действует изменение № 3 к СП 1.13130.2020, введенное приказом МЧС России № 502: лестницы высотой более 45 см оборудуют ограждениями с поручнями, при ширине марша более 1,5 м поручни ставят с обеих сторон, при ширине от 2,4 м добавляют промежуточные. Регистраторы Росреестра в Москве квалифицируют внутренние лестницы по-разному, в отдельных случаях как реконструкцию, поэтому решение по лестнице обосновывают в проекте.

Нужен ли тамбур у входа в офис?

Во всех наружных входах для посетителей предусматривают тамбуры либо воздушно-тепловые завесы. В московской практике при отсутствии тамбура инспекция при согласовании запросила установку тепловой завесы, поэтому решение по входу указывают в проекте сразу.

Зачем в проекте раздел о мощности электропотребления?

Для помещения в многоквартирном доме раздел обязателен: проект подтверждает управляющей компании, что потребление нежилого помещения после переустройства не превысит мощность, выделенную на дом. Исходные данные о выделенных киловаттах получают в управляющей компании или у поставщика.

Почему проект иногда называется проектом капитального ремонта?

Для нежилых зданий термин «перепланировка» в законе не определен, и часть регистраторов в Москве и Московской области требует изменить название документа. Тогда проект называют проектом капитального ремонта; состав, объем работ и раздел архитектурных решений не меняются. В Петербурге Росреестр принимает название «проект перепланировки» по аналогии с Жилищным кодексом.

Образцы документов для согласования перепланировки офиса

Комплект охватывает путь от договора аренды до технического плана; начать стоит с образца заявления, в нем видно, какие сведения о помещении и работах понадобятся.

Документ	Скачать
Образец заявления о согласовании перепланировки нежилого помещения	Скачать
Договор аренды нежилого помещения между юридическими лицами	Скачать
Образец проекта перепланировки нежилого помещения	Скачать
Образец технического заключения о допустимости и безопасности перепланировки	Скачать
Акт приемочной комиссии о завершенной перепланировке	Скачать
Технический план помещения после перепланировки	Скачать

Перепланировка офиса без согласования: как узаконить и что изменится в ЕГРН

Выполненную без согласования перепланировку в многоквартирном доме Москвы узаконивают через акт приемочной комиссии Мосжилинспекции. Если сделаны работы из перечня предварительного согласования, в практике узаконивания готовят техническое заключение о допустимости и безопасности уже выполненных изменений, а для нежилого помещения — заключение СЭС; после проверки объекта инспектором оформляется акт о завершенном переустройстве.

С 31 декабря 2023 года в Москве действовал запрет на оформление акта по фасадным работам, выполненным без решения Мосжилинспекции. Постановление 841-ПП с 23 апреля 2025 года признало утратившим силу пункт 18 приложения 1 к 508-ПП, который вводил этот запрет, и ранее измененные входные группы, окна и витрины снова оформляют по фактическому состоянию. Автоматического согласования это не означает: порядок зависит от вида работ и условий регламента.

Технический план по итогам перепланировки готовит кадастровый инженер. Площадь помещения считают как сумму площадей комнат по экспликации, без перегородок. Площадь здания с 2017 года считают по внутреннему периметру наружных стен вместе с внутренними перегородками, поэтому кадастровая площадь здания после перепланировки, вероятнее всего, увеличится, а вместе с ней кадастровая стоимость и налог. Для техплана на здание прикладывают поэтажные планы всех этажей, даже если перепланировка затронула один.

Во что обходится перепланировка без согласования

За самовольные работы в нежилом помещении многоквартирного дома, которое не относится к общему имуществу, статья 9.12 Кодекса города Москвы об административных правонарушениях предусматривает для юридического лица штраф от 300 000 до 350 000 руб. Федеральная часть 2 статьи 7.21 КоАП РФ устанавливает для юридических лиц штраф от 40 000 до 50 000 руб. Если работы отступают от согласованного проекта, инспекция выдает предписание о приведении помещения в соответствие с проектной документацией, а истечение срока его исполнения — основание для отзыва решения о согласовании.

Штраф — не единственная статья расходов. Проект по несущим конструкциям многоквартирного дома Москвы, выполненный не автором проекта дома и не организацией, отобранной Мосжилинспекцией, требованию 508-ПП не отвечает, и его заказывают повторно. Если коридор после нарезки кабинетов не проходит по ширине пути эвакуации, перегородки переносят уже после ремонта. Без внесенных в ЕГРН изменений сделки с объектом — продажа, аренда, залог — затруднены, а работы в отдельно стоящем здании, признанные реконструкцией, в порядке перепланировки не учитываются.

Кейс из практики: узаконивание перепланировки и фасада арендатором

Объект и срок. 2022 год, Москва, помещение магазина автозапчастей площадью 594 кв. м, заказчик — арендатор. Весь комплекс работ занял менее 1 месяца.

Задача. Арендатор самостоятельно выполнил перепланировку, чтобы устроить зону ожидания для клиентов автомастерской. Работы затронули внутреннюю конфигурацию помещения и фасад здания, и все изменения нужно было официально узаконить.

Что сделали специалисты СМВ Групп. Помощник кадастрового инженера выехал на объект и выполнил обмеры. По их результатам инженеры подготовили проект перепланировки и проект изменения фасада, затем техническое заключение о безопасности выполненных работ. Кадастровые инженеры составили технический план на новую конфигурацию помещения и подали его на регистрацию в Росреестр.

Результат. Путь от проекта до регистрации новой конфигурации в ЕГРН занял менее 1 месяца, технический план зарегистрирован с первого раза без приостановок, заказчик получил выписку ЕГРН с актуальными сведениями. Помещение торговое, но набор документов для арендатора офиса тот же: проект, техническое заключение, технический план, регистрация.

Стоимость согласования перепланировки офиса в Москве и Санкт-Петербурге

Стоимость зависит от типа здания, затрагивания несущих конструкций и фасада и от того, выполнены работы или только планируются. Цены указаны на сентябрь 2026 года.

Услуга	Стоимость	Сроки
Проект перепланировки нежилого здания	от 280 000 руб.	по запросу
Техническое заключение для нежилого здания	от 350 000 руб.	по запросу
Проект перепланировки и техническое заключение для помещения в МКД	от 250 000 руб.	по запросу
Согласование в СЭС	от 150 000 руб.	по запросу
Получение акта МЖИ/МВК по планируемым работам	от 630 000 руб.	по запросу
Получение акта МЖИ/МВК по выполненным работам	от 450 000 руб.	по запросу
Технический план для перепланировки	от 250 000 руб.	по запросу
Проект СПС и СОУЭ	от 150 000 руб.	по запросу

Итоговая сумма складывается из ветки процедуры: для помещения в жилом доме к проекту добавляются санитарная экспертиза и акт приемочной комиссии, для отдельно стоящего здания — техническое заключение, технический план и регистрация. Позиции по кадастровым работам, фасадам и пожарной безопасности собраны на странице стоимости услуг.

Типичные объекты, по которым согласовывали перепланировку и регистрировали изменения, и состав подготовленных документов показаны в разделе выполненных работ.

Выводы

Для арендатора офиса обязательная процедура начинается там, где работы затрагивают стены, проемы и инженерные сети, а ее форма определяется зданием. В жилом доме Москвы мокрые точки, новые сети, несущие конструкции и фасад согласуют с Мосжилинспекцией заранее, перенос обычных перегородок закрывают актом после ремонта; в Петербурге решение принимает администрация района; в отдельно стоящем нежилом здании итог фиксируется в ЕГРН через проект, техническое заключение и техплан. Во всех ветках нужны согласие и доверенность собственника, а пожарные параметры новой планировки проверяют еще на стадии проекта.

СМВ Групп с 2014 года ведет согласование перепланировок, кадастровые работы и пожарную безопасность нежилых помещений в Москве и Санкт-Петербурге и состоит в СРО по проектированию и кадастровым работам. Специалисты компании сопровождают адаптацию офиса от анализа выписки ЕГРН и проекта до акта приемочной комиссии и регистрации новой планировки.

Частые вопросы

Сколько действует решение Мосжилинспекции о согласовании перепланировки?

Решение действует 18 месяцев со дня подписания. За это время работы нужно завершить и подать заявление об оформлении акта о завершенном переустройстве и перепланировке: подать его нужно до истечения срока действия решения. Если заявленные работы не проводились, собственник или его уполномоченное лицо может отказаться от решения, подав письменное заявление онлайн.

Можно ли согласовать перепланировку по типовому проекту?

Для многоквартирных домов Москвы есть каталог типовых проектов. В этом случае в запросе указывают номер проекта, а до принятия решения проектная организация обследует помещение на предмет возможности планируемых работ, согласовав с заявителем дату и время. По результатам обследования оформляется типовой проект, который передают в Мосжилинспекцию для рассмотрения.

Кто входит в приемочную комиссию Мосжилинспекции?

Председатель комиссии — представитель Мосжилинспекции. Кроме него, в комиссию входят заявитель, представитель проектной организации, если работы затрагивали несущие конструкции, и представитель управляющей организации, если затрагивалось общее имущество. Если работ из перечня предварительного согласования не было, комиссия состоит только из Мосжилинспекции и заявителя. Присутствие проектной организации и исполнителя работ обеспечивает сам заявитель.

Нужно ли согласовывать кухню для сотрудников в офисе?

Устройство или перенос кухни и кухни-ниши в многоквартирном доме Москвы входит в перечень работ предварительного согласования. Кухня в нежилом помещении может быть без окна и естественного освещения, но механическая вытяжная вентиляция в ней обязательна. Газифицированную кухню отделяют дверью; при электрической плите кухню можно оставить без двери.

Какие требования предъявляют к санузлу офиса в многоквартирном доме Москвы?

По 508-ПП в санузле обязательны гидроизоляция пола и вытяжная вентиляция, а пол делают с порожком 15-20 мм либо ниже уровня смежных полов на ту же величину. Гидроизоляцию подтверждают актом освидетельствования скрытых работ. Санузел не размещают над жилыми помещениями.

Как согласовать изменение фасада, если нежилое здание принадлежит Москве?

Для нежилых объектов в собственности Москвы, на которые распространяется постановление 94-ПП, постановление № 19-ПП от 14 января 2025 года установило отдельный порядок согласования архитектурных изменений фасада. Решение Москомархитектуры по нему действует 1 год, а для части ранее выполненных фасадных работ предусмотрено оформление заключения после обследования. На все арендуемые помещения этот порядок не распространяется, только на городские объекты, охваченные 94-ПП.