819-ПП: как проверить объект в перечне самостроя Москвы

Список объектов в постановлении 819 правительства Москвы — это приложение к постановлению от 11 декабря 2013 года № 819-ПП, в которое Госинспекция по недвижимости вносит здания, помещения и земельные участки с признаками самовольного строительства. Проверить свой объект можно тремя способами: поиском по тексту приложения на портале mos.ru, сервисом проверки по адресу или кадастровому номеру и чат-ботом Госинспекции по недвижимости, который отвечает по кадастровому номеру. После включения правительство Москвы передает сведения в Росреестр, и в ЕГРН появляется запись о запрете регистрационных действий. Различие, от которого зависят дальнейшие действия: в перечне 819-ПП объект числится как имеющий признаки самовольной постройки, а статус самовольной постройки присваивает только суд по статье 222 Гражданского кодекса.

Разберем, по каким каналам инспекция узнает о пристройке или антресоли, что именно смотреть в выписке ЕГРН, какие исходные данные собрать до разговора с юристами и почему выигранный спор с городом сам по себе объект из перечня не убирает. Сценарная таблица по пяти типовым ситуациям, кейс по административному зданию, стоимость работ на 2026 год и ответы на частые вопросы — во второй половине статьи.

Что такое перечень объектов в 819-ПП и кто туда попадает

Постановление 819-ПП называется «Об утверждении Положения о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков». Само положение описывает, как ведомства обмениваются информацией, а перечни выявленных объектов вынесены в приложения к документу. Именно приложения собственники и называют реестром самостроя.

Постановление охватывает не только пристройки, надстройки и мансарды. Под него попадает любое нарушение порядка использования земли и недвижимости в Москве: строительство без разрешения, эксплуатация здания не по назначению, земляные работы без оснований, нарушение условий договора аренды городского участка. Госинспекция по недвижимости выявляет, например, что здание числится производственным, а в нем работает отель, и это тоже предмет разбирательства.

В строке перечня указывают номер, под которым объект внесен в постановление, адрес и описание выявленных работ: пристройка, надстройка, устройство междуэтажного перекрытия. Перечни не статичны. Объекты вносят по результатам проверок и исключают, когда признаки самовольной постройки утрачены. В 2018 году из приложения № 3 разом исключили 1070 адресов земельных участков, на которых демонтировали самострой общей площадью 420 тысяч квадратных метров.

Актуальную редакцию с приложениями стоит открывать в карточке документа на официальном сайте Москвы: постановление 819-ПП с перечнем изменений публикуется там вместе со всеми правовыми актами, которые его редактировали. Постановление правили многократно, последние изменения вносились в 2025 году, и редакция трехлетней давности покажет неполную картину.

Как проверить объект в перечне 819-ПП: три способа и их границы

Проверка занимает несколько минут, если под рукой есть кадастровый номер. По адресу искать сложнее: в базах адрес пишут по-разному, и «Невский проспект» и «проспект Невский» для машинного поиска разные строки. Кадастровый номер такой неоднозначности не создает.

Способ	Что вводить	Что получите	Ограничение
Текст приложения к 819-ПП	Кадастровый номер или адрес через поиск по документу	Номер строки, адрес и описание выявленных работ	Документ очень объемный, нужно следить за редакцией
Сервис проверки на портале mos.ru	Адрес или кадастровый номер	Ответ о наличии объекта в перечне	Не показывает, что уже отражено в ЕГРН
Чат-бот Госинспекции по недвижимости в Telegram	Только кадастровый номер	Ответ, относится объект к 819-ПП или нет	По адресу запрос не отработает
Выписка из ЕГРН	Кадастровый номер	Запись о запрете регистрационных действий с указанием основания	Строка с основанием заполняется не всегда

Три первых способа отвечают на вопрос «числится или нет». Выписка отвечает на другой вопрос: дошли ли сведения до Росреестра и заблокированы ли сделки прямо сейчас. Для собственника, который готовит продажу или договор аренды, важнее второй ответ, поэтому проверку мы всегда доводим до выписки.

Как проверить объект в перечне 819-ПП: пошаговая инструкция

1. Шаг 1. Возьмите кадастровый номер здания и кадастровый номер земельного участка под ним. Перечни ведутся и по объектам капитального строительства, и по участкам, на которых выявлено незаконное размещение объектов.
2. Шаг 2. Проверьте оба номера в сервисе на портале mos.ru и в чат-боте Госинспекции по недвижимости. Расхождение ответов между зданием и участком означает, что смотреть надо обе строки.
3. Шаг 3. Откройте действующую редакцию 819-ПП, перейдите к приложениям и найдите свой адрес поиском по документу. Выпишите номер строки и формулировку выявленных работ: от нее зависит, что именно придется доказывать или демонтировать.
4. Шаг 4. Закажите выписку из ЕГРН и проверьте раздел об ограничениях. Запись о запрете регистрационных действий со ссылкой на 819-ПП означает, что сведения уже переданы в Росреестр.
5. Шаг 5. Сравните поэтажные планы из ЕГРН и БТИ с фактической планировкой. Красные линии на планах показывают, какую именно часть объекта город считает несогласованной.

Сведения о характеристиках объекта берите только в справочной информации по объектам недвижимости на портале Росреестра и на картах НСПД. Агрегаторы вроде flat.info, rosreestr.com и подобных сервисов обновляют базы неизвестно когда, и ответственности за достоверность не несут. Мы в СМВ Групп перед стартом работ по объекту сверяем сведения именно по официальным источникам, потому что от даты последнего обновления зависит стратегия.

Как объект попадает в 819-ПП: три канала выявления

Собственники часто говорят одно и то же: земля в собственности, здание в собственности, за последние пять лет никто не приходил, а уведомление из Госинспекции пришло. Дальше выясняется, что год назад на объекте работало БТИ.

Канал первый — прямое выявление. Госинспекция по недвижимости проверяет объекты на предмет незаконного использования: фотофиксация, съемка со спутника, городская сеть видеонаблюдения, автоматический анализ снимков. Наружные изменения фасада, пристройка, надстроенный этаж выявляются быстро. При административном решении проверяют массово весь район.

Канал второй — смежные ведомства. БТИ, МЧС, Роспотребнадзор имеют право доступа на объект, и каждый инспектор сверяет планировку с фактом. Пожарный инспектор ходит с проектом: по чертежам ЕГРН выхода нет, по факту есть; по планам антресоли нет, по факту она эксплуатируется. Отметка попадает в акт, акт уходит в комиссию по самовольным постройкам. ГБУ МосгорБТИ учреждено Департаментом городского имущества, поэтому сведения об изменениях передаются штатно.

Канал третий — анализ ЕГРН. Реестр цифровизирован, техпланы и договоры аренды подаются в электронном виде, и по реестрам запускают внутренние алгоритмы проверки. Всплывают записи девяностых и нулевых, когда площади заводили через БТИ без актов ввода и разрешений на строительство. Собственник получает запрос: предоставьте проектную документацию на реконструкцию, разрешение на строительство и акт ввода, на основании которых сведения внесены в ЕГРН. Документов нет, потому что их и не было, и объект вносят в 819-ПП.

Что меняется для собственника после включения в перечень

Как только объект попал в 819-ПП, правительство Москвы передает сведения в Росреестр по межведомственному взаимодействию. Росреестр делает отметку в ЕГРН: по объекту запрещены регистрационные действия, в выписке бывает заполнена строка с основанием — внесение объекта в постановление 819-ПП. Красные линии на поэтажных планах появляются, если БТИ провело обмеры и передало конфигурацию; если конфигурация неизвестна, ограничиваются записью.

С этого момента блокируется все, ради чего объект обычно и нужен: продажа, раздел, регистрация договора аренды на часть здания, учет изменений после перепланировки. Собственник получает отказ Росреестра со ссылкой на обременение.

Правовая природа этого запрета спорная. Ни 218-ФЗ, ни Градостроительный кодекс, ни КоАП не содержат санкции в виде блокировки учета и регистрации до решения суда. Это московская конструкция, которой правительство города подталкивает собственника к легализации. Оспорить отказ можно: в практике СМВ Групп есть завершенные дела, где город отказывал в регистрации договора аренды части здания, и регистрацию мы проводили через суд. Но запись в реестре при этом остается, и каждую следующую сделку приходится проводить тем же путем.

Образцы документов для работы с объектом из перечня

Начинать стоит с выписки ЕГРН: по ней видно, дошли ли сведения о самострое до реестра.

Документ	Скачать
Образец выписки ЕГРН	Скачать
Запрос выписки из ЕГРН	Скачать
Заявление о внесении изменений в ЕГРН	Скачать
Образец технического заключения	Скачать
Образец акта обследования	Скачать
Акт о сносе нежилого здания	Скачать

Перечень 819-ПП и статус самовольной постройки: в чем разница

Объекты в 819-ПП названы обладающими признаками самовольной постройки. Признаки и статус — разные вещи. Правительство города не наделено полномочием объявить реконструкцию самовольной постройкой; это делает только суд. Механизм здесь такой же, как в уголовном процессе: преступником человека называет приговор, а не подозрение.

Определение самовольной постройки и условия ее легализации содержит статья 222 Гражданского кодекса. Действующие черты статья приобрела в 2018 году, и именно эта редакция позволила собственникам признавать право на реконструированный объект через суд. До 2018 года схема выглядела иначе: предписание, три месяца на исполнение, затем приезд подрядчика городского заказчика и физический демонтаж без проекта и без судебного решения. Сейчас такой порядок не применяется.

Статус самовольной постройки означает несоответствие строительным нормам, невозможность эксплуатации в существующем виде и нарушение прав третьих лиц. Доказывать эти обстоятельства город обязан в суде, и там же собственник доказывает обратное. Текст статьи стоит читать в оригинале: базовая редакция московского акта опубликована как постановление 819-ПП от 11.12.2013 в формате PDF на сайте мэрии.

Отбиться от иска города мало, и юристы без технической подготовки этот шаг пропускают. По решению, в котором написано только «в иске отказать», ни Росреестр, ни правительство Москвы ничего не изменят: объект останется в перечне, площади в ЕГРН останутся старыми, отметка о запрете сохранится. Одновременно с возражениями нужно заявлять собственное требование о признании права на объект в реконструированном виде, с новой площадью и характеристиками, и прикладывать технический план. Тогда в резолютивной части появляются и отказ городу, и исключение из 819-ПП, и основание для внесения сведений в реестр.

Что проверить до того, как принимать решение

Первый выезд на объект нужен не для того, чтобы что-то скрыть, а чтобы найти все несоответствия раньше судебного эксперта. Специалисты СМВ Групп выезжают на объект дважды: сначала собирают полный перечень претензий, которые предъявит экспертиза, потом принимают устраненное.

До обращения к подрядчику соберите и проверьте:

• Права на землю. Собственность или аренда, вид разрешенного использования, соответствие фактическому назначению здания.
• Документы на объект. Поэтажные планы и экспликация БТИ, выписка ЕГРН, разрешение на строительство и акт ввода, если они когда-либо выдавались.
• Фактическую планировку. Полные обмеры с фиксацией пристроек, надстроек, антресолей, новых проемов, срезанных колонн, перенесенных лестниц.
• Пожарную часть. Наличие АПС и пожаротушения во всех помещениях, включая пристройку, пути эвакуации, ширину проемов, геометрию лестниц, действующие акты обслуживания систем.
• Конструктив. Класс бетона, наличие и расположение арматуры, состояние фундамента. На глаз это не определяется: нужны шурфы, пробы и лабораторные испытания.
• Историю проверок. Предписания Госинспекции, акты БТИ, МЧС, Роспотребнадзора за последние два года.

Срок эксплуатации тоже придется подтверждать документами. Фраза «пристройка стоит двадцать лет» в суде называется голословным заявлением и безопасность конструкции не доказывает. Подгонять объект придется под норматив, действующий на дату рассмотрения, а не на год постройки.

Пять сценариев после включения в перечень

Дальнейший путь определяется не тем, как объект попал в перечень, а тем, что показывает обследование и на каком этапе находится спор с городом.

Ситуация	Что критично	Что вторично	Результат
Объект безопасен, земля в собственности	Встречный иск о признании права и технический план в материалах дела	Совпадение ВРИ участка с назначением здания	Исключение из 819-ПП и новые сведения в ЕГРН
Участок в аренде у города	Доказательство, что права третьих лиц не нарушены, соблюдены пожарные и строительные нормы, заключение СЭС	Форма владения участком сама по себе	Дело берется в работу, исход решает судебная экспертиза
Конструктив не пройдет экспертизу	Проект демонтажа, акт, корректировка сведений в реестре	Попытка согласовать как есть	Объект очищается от признаков самовольной постройки
Предписание есть, сведений в ЕГРН еще нет	Успеть демонтировать и вызвать БТИ до внесения сведений	Акт демонтажа	Красные линии снимаются, запись в реестре не появляется
Суд первой инстанции проигран	Устранение замечаний прошлой экспертизы и новый процесс по новым вводным	Апелляция без новых доказательств	Повторная легализация возможна, расходы на работы и экспертизу растут

Отдельно про аренду земли. Раньше арендованный городской участок почти закрывал дорогу к легализации. Сейчас суды смотрят не на форму владения, а на то, нарушаются ли права и законные интересы третьих лиц: выдержаны ли расстояния до соседних зданий, соблюдены ли пожарные нормы, не перекрыт ли проход. Верховный суд отдельно указал, что несовпадение вида разрешенного использования участка с фактическим назначением здания само по себе безопасность эксплуатации не определяет, и по реконструкции такое несовпадение допустимо.

Когда легализация через суд не подходит

Есть ситуации, в которых судебный путь не даст результата и деньги уйдут в экспертизы.

• Конструкция заведомо не проходит обследование. На одном из объектов фундамент пристройки был собран из элементов конструкции подъемного крана. Такой конструктив не пройдет строительно-техническую экспертизу ни при каком качестве документов, и пристройку собственник демонтировал.
• Захват общего имущества. Объединение помещений с присоединением части общей территории и устройством проемов между этажами не регистрируется даже по решению суда.
• Две антресоли в одном помещении. Согласовать обе в нормальном порядке не получается, и одну приходится разбирать.
• Комиссия ГЗК вместо суда. Градостроительно-земельная комиссия может выдать письмо о том, что город не возражает против выполненных работ, и объект исключат из 819-ПП. Но для Росреестра это письмо не является обоснованием реконструкции, и внести новые площади в ЕГРН по нему нельзя. Финалом все равно будет суд.

Комиссия ГЗК обсуждается реже, чем раньше, именно поэтому. Путь стоит дорого на входе, а нужного юридического результата не дает.

Сколько стоит ошибка и промедление

Прямая стоимость выражается в трех суммах, и все три считаются не по прайсу подрядчика.

Потерянная площадь. Собственник отдельно стоящего здания площадью 150 квадратных метров в центре Москвы обустроил 50 квадратных метров в подвале. Дело вел юрист без технического сопровождения, ходатайство о судебной экспертизе не заявлялось, первая инстанция проиграна. Апелляция оставила решение в силе. Итог — треть площади здания в самом дорогом районе города подлежит приведению в прежнее состояние.

Повторные экспертизы. По одному объекту процесс идет два с половиной года и назначена третья судебная строительно-техническая экспертиза, потому что собственник не выполнял предписания экспертов между заседаниями. Третья экспертиза обойдется примерно в 700-800 тысяч рублей, и оплачивает ее заказчик.

Штрафы. Ответственность за строительство и реконструкцию без разрешения предусмотрена статьей 9.5 КоАП. Отдельная московская история — вход в процедуру ГЗК: до рассмотрения собственник подписывает обязательство оплатить штраф, который считают от кадастровой стоимости объекта.

Косвенные потери считают отдельно: заблокированная продажа, незаключенный договор аренды на часть здания, арендатор, которому нужна лицензия и который уйдет, если планы ЕГРН не совпадают с фактом. Медицинские центры лицензию в здании с незарегистрированной реконструкцией не получают, и собственники легализуют объект именно ради сохранения такого арендатора.

Практика работы с объектами из перечня

Кейс: административное здание 1945 года постройки в Москве

Объект и срок. Отдельно стоящее административное здание в Москве, год постройки 1945. Работа ведется с этапа досудебной подготовки, обследование и комплект документации формировались параллельно.

Задача. Надзорный орган зафиксировал на объекте несоответствия: пристройки с уровня первого этажа с разных сторон здания, спорные отметки надстроек, помещения над помещениями, а также чердак, который перестали использовать как чердак и разместили там рабочие места. Собственнику требовалось подтвердить, что здание безопасно эксплуатировать в существующем виде.

Что сделали. Выехали на объект, выполнили полные обмеры и зафиксировали фактическую планировку как есть, без сглаживания. Специалист по пожарной безопасности и архитектуре прошел по всему зданию и выписал претензии, которые предъявит судебный эксперт: пристройки без проектной документации, отсутствие сигнализации в части помещений, вопросы по пожаротушению, разная высота ступеней по длине лестницы, состояние грунтов под пристройками. Каждое нарушение привязали к норме Градостроительного кодекса и 123-ФЗ и к нему же предложили меры устранения. По пожарной части закрыли четырьмя документами: проект сигнализации на недостающие помещения и пристройку, проект пожаротушения, расчет категорий по взрывопожарной и пожарной опасности на вновь появившиеся помещения и расчет индивидуального пожарного риска на зауженные проемы и длину путей эвакуации.

Результат. Предварительное техническое заключение на 58 страниц с полным перечнем нарушений, ссылками на нормы и планом устранения по каждому пункту. Собственник получил на руки понятный объем работ и расходов до подачи иска, а не после первой судебной экспертизы. Категории по взрывопожарной опасности на большую часть помещений здания определили впервые за все время его существования.

Вопрос эксперту

Нужен ли акт демонтажа, если сносится реконструкция, которую еще не внесли в ЕГРН?

Если сведений в реестре нет, а есть только предписание, вопрос закрывается через БТИ: инвентаризаторы убирают ранее нанесенные красные линии. Если реконструкция уже отражена красными линиями в планах БТИ или ЕГРН, готовится проект демонтажа и акт, и на их основании корректируются сведения в реестре.

А если пристройка или мансарда уже учтена в площади объекта черными линиями?

Тогда акт не закрывает вопрос. Демонтаж части, входящей в площадь объекта, сам по себе является реконструкцией: нужен проект реконструктивных работ, разрешение, ввод в эксплуатацию и регистрация на основании акта ввода. Это другая процедура и другой бюджет.

Почему Росреестр отказывает даже при наличии решения суда о сносе?

Московское управление часто запрашивает разрешение на реконструкцию дополнительно к решению суда и акту выполненных работ. Приостановку или отказ приходится обжаловать. Мы закладываем этот шаг в план работ заранее и к каждому акту готовим проект, поскольку регистратор ссылается на требование о производстве работ по проектной документации.

Что дает заключение СЭС в споре по самострою?

Оно показывает, что санитарно-эпидемиологические регламенты соблюдены и при строительстве, и при эксплуатации. В деле, где спор шел о защите прав людей, которые будут находиться в здании, такое заключение существенно повлияло на исход. Мы рекомендуем получать его заранее, до назначения судебной экспертизы.

Стоимость работ по объектам из перечня 819-ПП

Итоговая смета зависит от того, что показало обследование: сколько нарушений устраняется, нужны ли проекты по пожарной части, меняется ли фасад, сколько объектов в одном споре.

Услуга	Стоимость
Выезд кадастрового инженера	от 50 000 руб.
Обмерные работы	от 159 000 руб.
Техническое заключение кадастрового инженера	от 350 000 руб.
Расчет категорий пожарной опасности	от 150 000 руб.
Расчет рисков пожарной опасности	от 250 000 руб.
Проект сноса	от 170 000 руб.
Акт обследования о сносе	от 150 000 руб.
Регистрация техплана на раздел или перепланировку в Росреестре	от 220 000 руб.

Цены указаны как начальные значения и уточняются после выезда на объект. Полный перечень позиций по кадастровым, проектным работам и пожарной безопасности собран на странице стоимости услуг СМВ Групп. Сроки по спорным объектам зависят от суда и от того, как быстро собственник устраняет замечания, поэтому в договорах мы их не фиксируем жестко.

Посмотреть, с какими объектами и результатами мы работаем, можно в разделе выполненных работ по Москве и Санкт-Петербургу. Там собраны кейсы по реконструкциям, сносу и кадастровым работам с указанием типов объектов.

Выводы

Проверка объекта по 819-ПП сводится к двум действиям: найти адрес или кадастровый номер в перечне и посмотреть, есть ли в выписке ЕГРН запись о запрете регистрационных действий. Наличие строки в перечне означает признаки самовольной постройки, а не сам статус: присвоить его может только суд по статье 222 Гражданского кодекса. Одного возражения на иск города недостаточно: параллельно заявляется требование о признании права на объект в реконструированном виде с техническим планом в материалах дела. Иначе объект останется в перечне даже после выигранного спора.

СМВ Групп работает с такими объектами с 2014 года и ведет их полностью: обследование, обмеры, проектная и пожарная документация, заключение кадастрового инженера, сопровождение суда и внесение новых сведений в ЕГРН. За это время реализовано более 2300 проектов, в команде 45 специалистов со средним опытом свыше 15 лет, компания состоит в СРО по проектированию и кадастровым работам и работает по Москве и Санкт-Петербургу.

Частые вопросы

Может ли объект оказаться в перечне, если изменения были только внутри здания?

Да. Антресоли, помещения над помещениями, освоенный подвал и переоборудованный чердак фиксируются так же, как наружные пристройки. Источником обычно становится техническая инвентаризация или проверка МЧС и Роспотребнадзора: инспектор сверяет фактическую планировку с чертежами ЕГРН и отражает расхождение в акте, после чего сведения уходят в комиссию по самовольным постройкам.

Что делать, если объект покупается и продавец говорит, что в перечне его нет?

Проверять самостоятельно по кадастровому номеру здания и участка через сервис на mos.ru и чат-бот Госинспекции, а параллельно заказывать свежую выписку ЕГРН. Данные агрегаторов вроде flat.info или rosreestr.com для этого не подходят: неизвестно, когда их базы синхронизировались с реестром, и гарантий полноты они не дают.

Можно ли сдавать здание в аренду, пока идет легализация?

Договор аренды части здания Росреестр с отметкой по 819-ПП не зарегистрирует, но отказ оспаривается. В нашей практике есть завершенные дела, где регистрация аренды части здания проводилась через суд, пока по объекту шла процедура легализации.

Влияет ли несовпадение вида разрешенного использования земли на исход дела?

При обычных согласованиях ВРИ участка должен соответствовать назначению здания. При узаконивании реконструкции через суд действует иная практика: Верховный суд признал допустимым несовпадение ВРИ земли и фактического назначения объекта, если права третьих лиц не нарушены и нормы соблюдены. Склад, реконструированный под магазин, по этой позиции узаконить можно.

Есть ли смысл идти в градостроительно-земельную комиссию, а не в суд?

Результат комиссии — письмо о том, что город не возражает против выполненных работ, и исключение объекта из 819-ПП. Новые площади в ЕГРН по такому письму не вносятся: Росреестр не принимает его как обоснование реконструкции. Для полноценной легализации все равно потребуется судебное решение, а штраф за вход в комиссию уже будет оплачен.

Что происходит с объектом, если суд проигран во всех инстанциях?

Реконструкция относится к длящимся нарушениям, поэтому ситуация не замораживается навсегда. Собственник устраняет замечания предыдущей строительно-технической экспертизы, выполняет строительные работы, и по новым вводным процесс запускается заново. Расходы при этом складываются из стоимости работ и повторной судебной экспертизы.

Отличается ли порядок в Санкт-Петербурге?

Централизованной процедуры выявления и ведения перечня, аналогичной московской, в Петербурге нет. Проверки идут через районные администрации, а инициатором легализации чаще выступает сам собственник, когда реконструкция мешает арендатору получить лицензию или закрыть иное обязательство.