3D-модель для АГР: требования 2026 года и 4 типовые ошибки

3D-модель АГР — обязательная часть комплекта на свидетельство об утверждении архитектурно-градостроительного решения: без нее заявление уполномоченный орган не рассматривает. С декабря 2025 года свидетельство выдает Департамент градостроительной политики Москвы, к которому присоединили Москомархитектуру (постановление Правительства Москвы № 2993-ПП от 3 декабря 2025 года). Комплект состоит из буклета АГР, низкополигональной модели НПМ и высокополигональной модели ВПМ в формате FBX, а с 2 апреля 2026 года — еще и цифровой информационной модели в формате IFC. Проверка идет формально, по контрольным пунктам: посадка в городских координатах, лимиты полигонов, состав текстур, совпадение модели с буклетом. От чего зависит объем работ: для нового строительства модель объекта и окружения собирается с нуля, при корректировке утвержденного АГР пересобирается существующая модель под действующую редакцию требований.

Разберем состав цифрового комплекта и параметры, которые проверяет орган: версию FBX, лимиты полигонов для НПМ, ВПМ и благоустройства, систему координат, текстуры и освещение. Отдельно покажем 4 ошибки, из-за которых модель возвращают на доработку, и перечень исходных данных, без которых посадку придется переделывать. Стоимость работ, сценарная таблица по типам объектов, кейс с отказом уполномоченного органа и ответы на частые вопросы — во второй половине статьи.

Что именно проверяет уполномоченный орган в 3D-модели АГР

Свидетельство об утверждении АГР выдается по Постановлению Правительства Москвы № 284-ПП от 30 апреля 2013 года. Само постановление описывает процедуру и состав материалов, а технические параметры трехмерных моделей вынесены в отдельный документ: совместное распоряжение Москомархитектуры и Департамента информационных технологий от 19 апреля 2023 года № 64-16-192/23/769. Именно по нему модель проверяют пункт за пунктом, и именно этот документ проектировщики чаще всего читают уже после первого возврата.

Редакция требований менялась дважды за последний год. Распоряжение от 22 августа 2025 года № 64-16-429/25/1736 действует с 19 января 2026 года: в нем изменены лимиты полигонов для благоустройства в зависимости от площади, расширены требования к освещению и расстояниям между источниками света, увеличен допустимый размер архива, а перечень контрольных пунктов сокращен до 153 вместо прежних 210. Распоряжение ДГП-Р-1/26/64-16-6/26 от 16 января 2026 года ввело обязательную цифровую информационную модель в формате IFC с 2 апреля 2026 года. ЦИМ не заменяет FBX-модели, а добавляется к ним третьим элементом комплекта.

Комплект, который уходит на рассмотрение, выглядит так.

Элемент комплекта	Формат	Ключевое ограничение
Буклет АГР	PDF, презентация	Развертки фасадов, разрезы, ведомость отделочных материалов с кодами цвета
Низкополигональная модель (НПМ)	FBX 7.4 (FBX2014), бинарный	До 150 000 полигонов на объект
Высокополигональная модель (ВПМ)	FBX 7.4 (FBX2014), бинарный	До 1 000 000 полигонов в одном файле объекта капитального строительства
Модель благоустройства	FBX	От 300 000 до 4 500 000 полигонов в зависимости от площади участка
Цифровая информационная модель (ЦИМ)	IFC	Заполненный атрибутивный набор RUS_SET_AGR: строительный объем, площадь участка, площади этажей, подземная часть, высотные отметки
Текстуры	PNG	Сторона кратна степени двойки, до 4096 пикселей; для ВПМ обязательна UDIM-развертка
Файл геопривязки	GeoJSON	Координаты объекта сверяются со сведениями ЕГРН по участку
Архив передачи	ZIP	До 1 ГБ для архива благоустройства (прежний лимит — 500 МБ)

Из таблицы следует практический вывод для планирования работ: три модели одного объекта делаются в разной логике и разными инструментами. ВПМ отвечает за визуальную достоверность фасада, НПМ — за корректную работу объекта в городской среде при отображении, ЦИМ в IFC — за числовые характеристики, которые город потом сверяет с проектной документацией.

Технические параметры моделей: форматы, геометрия, координаты, текстуры

Геометрия принимается только триангулированной: четырехугольники и n-угольники в модели недопустимы. Масштаб метрический, одна единица сцены равна одному метру, все трансформации сброшены и применены к геометрии. Модель размещается в местной системе координат Москвы и на фактических высотных отметках, а не условно на нулевой плоскости. Внутренние конструкции, инженерные системы и транспорт в модель не включаются: орган проверяет внешний облик и посадку, а не внутреннее устройство здания.

Отдельная группа проверок относится к чистоте сетки. Дублирующиеся вершины не допускаются, минимальная толщина стены задана в 10 см, остекление выполняется отдельной геометрией или отдельным материалом. Имена объектов пишутся латиницей, без пробелов и специальных символов. Один архив содержит файл благоустройства и до 20 файлов зданий, лимит полигонов считается на файл, а не на весь архив.

Освещение подается отдельным файлом. В требованиях 2026 года лимит источников света поднят до 250 против прежних 50, одновременно задано минимальное расстояние между источниками, которое в зависимости от типа лежит в диапазоне от 1,5 до 5 м. Используются базовые точечные и конусные источники, эффекты сторонних систем визуализации не принимаются. Актуальную редакцию и эталонный пример модели удобно проверять там же, где их публикует город: официальные требования к 3D-модели для АГР выложены на городском портале для застройщиков вместе с шаблонами презентаций.

Как подготовить комплект 3D-модели АГР: пошаговая инструкция

1. Шаг 1. Соберите исходные данные по участку: ГПЗУ, выписку ЕГРН, топографический план 1:500 с подземными коммуникациями, обмеры и фотофиксацию окружения. Без топоплана посадка модели не проверяется.
2. Шаг 2. Зафиксируйте архитектурную концепцию и согласуйте ее с заказчиком до моделирования. Изменение формы объема после сборки ВПМ означает переделку текстур и разверток.
3. Шаг 3. Соберите высокополигональную модель объекта с материалами и разверткой UDIM, затем получите из нее низкополигональную модель в пределах лимита полигонов.
4. Шаг 4. Смоделируйте благоустройство и окружающую застройку в границах, заданных требованиями, отдельным файлом от объекта капитального строительства.
5. Шаг 5. Выгрузите ЦИМ в IFC и заполните атрибутивный набор RUS_SET_AGR. Пустое поле по строительному объему или площади этажа равнозначно незаполненному документу.
6. Шаг 6. Проверьте комплект на соответствие контрольным пунктам, сформируйте ZIP с моделями, текстурами и файлом геопривязки, сверьте цифры в модели с цифрами в буклете и подайте через личный кабинет на mos.ru.

4 типовые ошибки, из-за которых модель возвращают

Возврат почти никогда не связан с архитектурной идеей. Модель отклоняют по формальным признакам, которые видны автоматизированной проверке раньше, чем проект попадет к архитектору. В СМВ Групп комплект прогоняется по контрольным пунктам до подачи, и четыре описанных ниже позиции проверяются первыми.

Ошибка 1. Модель без окружения

Объект выложен в пустом пространстве, без соседней застройки, рельефа и благоустройства. Такая модель не позволяет оценить то, ради чего процедура и существует: как здание встраивается в облик квартала и не конфликтует ли оно с соседними объемами. Требование к контексту закрывается моделированием окружающей застройки и благоустройства в границах, заданных распоряжением, с соблюдением лимита полигонов для каждого файла. Проверить себя можно до подачи: если из модели убрать проектируемый объект, должна остаться узнаваемая часть городской среды.

Ошибка 2. Неверная посадка и координаты

Вторая по частоте причина: объект смещен относительно фактического положения, высотные отметки взяты условно, а координаты в файле GeoJSON не совпадают со сведениями ЕГРН по земельному участку. Проверка сверяет посадку с городской координатной сеткой, и расхождение выявляется сразу. Источник ошибки обычно лежит вне моделирования: неактуальный топоплан, границы участка по старым данным, использование локальной системы координат проектировщика. Мы в СМВ Групп сверяем координаты участка по выписке ЕГРН и топографическому плану до старта моделирования, потому что переделка посадки тянет за собой пересчет благоустройства и разверток.

Ошибка 3. Превышение лимитов и грязная геометрия

Модель, выгруженная из BIM напрямую, почти всегда не проходит: она содержит внутренние конструкции, инженерные системы, четырехугольные полигоны и дубли вершин. Формальный результат — превышение лимита в 1 000 000 полигонов для ВПМ или 150 000 для НПМ и отказ по геометрии. Превышение даже на сотню полигонов считается нарушением лимита, промежуточных значений в проверке нет. Практический порядок работы обратный привычному: сначала готовится презентационная модель под требования органа, и только потом из нее получают облегченную версию, а не наоборот.

Ошибка 4. Фототекстуры и расхождение с буклетом

Фотографические текстуры вместо условных материалов дают эффектную картинку и не проходят проверку: город использует модель в единой среде, где материалы должны читаться одинаково у всех объектов. К этой же группе относится расхождение между моделью и буклетом, когда в ведомости отделки указан один код цвета, а в модели применен другой оттенок, или когда количество этажей в IFC не совпадает с разрезом. Отдельный подвид — пустые поля в атрибутивном наборе RUS_SET_AGR при формально корректной геометрии. Сверка буклета и модели по перечню материалов, высотным отметкам и площадям занимает несколько часов и снимает большую часть замечаний этого типа.

Сколько стоит ошибка в модели

Цена ошибки измеряется не переделкой файла. Один цикл подачи и рассмотрения уходит полностью: комплект возвращается, замечания устраняются, документы подаются заново, и к сроку проекта добавляется еще один круг рассмотрения. При разработке буклета с моделью от 1 до 3 месяцев и согласовании, которое с учетом замечаний занимает в среднем около 3 месяцев, повторный цикл сдвигает получение свидетельства на квартал. Дальше сдвиг переходит в проектную документацию: свидетельство АГР получают до экспертизы проекта, и без него следующий этап не стартует. Для технического заказчика это означает смещение графика финансирования и договорных сроков с генподрядчиком, а не строку расходов на доработку модели.

Что собрать до старта: предварительная диагностика

Комплект исходных данных влияет на результат сильнее, чем выбор программы моделирования. До запуска работ по 3D-модели АГР имеет смысл проверить наличие семи позиций.

• ГПЗУ на земельный участок с параметрами разрешенного строительства: высотность, плотность, процент застройки. Решение, выходящее за параметры ГПЗУ, не согласуют независимо от качества модели.
• Выписка ЕГРН по участку и по зданию, если объект существующий: из нее берутся границы и фактические характеристики.
• Топографический план 1:500 с подземными коммуникациями. В Москве он заказывается в Мосгоргеотресте, в Санкт-Петербурге — в тресте ГРИИ.
• Фотофиксация окружения. По практике запрашивают развертку по всему периметру участка, на отдельных объектах доходило до 40 фотографий местности.
• Правоустанавливающие документы на землю: собственность или аренда. При планах на входную группу или благоустройство за границами участка в процедуру добавляется согласование с распорядителем земли.
• Архитектурная концепция, утвержденная заказчиком, с перечнем отделочных материалов и кодами цвета.
• BIM-модель или рабочая модель проектировщика, из которой будет собираться ЦИМ в IFC, вместе с СПОЗУ в формате DWG.

Если какой-то позиции нет, порядок работ меняется: сначала закрывается пробел в исходных данных, потом запускается моделирование. Обратная последовательность приводит к переделке готовой модели.

Образцы фасадной документации и технических заданий

Комплект для технического заказчика: начните с технического задания на проектирование, по нему проще проверить полноту требований к подрядчику.

Документ	Скачать
ТЗ на проектирование реконструкции фасадов	Скачать
Техническое задание на дизайн-проект	Скачать
Паспорт колористического решения, пример	Скачать
Образец ТЗ на проведение экспертизы	Скачать

Что критично для разных типов объектов

Объем работ по модели зависит от исходной ситуации сильнее, чем от площади здания. Сценарии, с которыми технический заказчик сталкивается чаще всего, различаются так.

Сценарий	Что критично	Что вторично
Новое строительство на свободном участке	Соответствие параметрам ГПЗУ, посадка по координатам, моделирование окружающей застройки	Обмеры существующих конструкций
Реконструкция с изменением облика	Совпадение фактических габаритов и высотных отметок со сведениями ЕГРН, обмеры, фотофиксация	Детализация дальнего окружения
Корректировка утвержденного АГР	Пересборка модели под действующую редакцию требований, включая ЦИМ в IFC	Повторная разработка концепции
Здание до 1500 кв. м и не более 2 этажей вне магистральных улиц	Проверка, попадает ли объект под случаи, когда АГР не требуется	Подготовка моделей до проверки применимости
Объект в Санкт-Петербурге	Порядок КГА: задание на разработку проекта благоустройства, развертки по четырем фасадам, топоплан 1:500	Московские форматы моделей

Строка про объекты до 1500 кв. м самая выгодная для бюджета: проверка применимости занимает день работы юриста, а моделирование — недели работы команды.

Когда 3D-модель и АГР не требуются

Перечень исключений задан нормативно, и проверять его нужно до заключения договора на моделирование. АГР не требуется для зданий площадью до 1500 кв. м и этажностью не более двух, если они не предназначены для проживания граждан. Не требуется для строительства и реконструкции индивидуальных жилых домов. Не требуется для некапитальных зданий и сооружений, в том числе временных, то есть объектов без фундамента и жесткой привязки к земле. Не требуется для объектов вне магистральных улиц общегородского и районного значения при соблюдении остальных условий. Не требуется для работ по реконструкции и замене несущих конструкций, которые не меняют внешний облик здания.

Отдельная категория — складские здания: по общему правилу они в перечень не попадают, но при расположении вдоль значимых магистралей согласование потребуется. Объекты культурного наследия и их территории живут по другому порядку: там согласуется не АГР, а документация по сохранению объекта культурного наследия, и это другой вид лицензируемой деятельности.

В СМВ Групп проверка применимости идет первым этапом: мы смотрим ГПЗУ, назначение и местоположение объекта до того, как обсуждать состав моделей. Часть обращений закрывается на этом шаге, потому что объект в перечень не попадает и достаточно проекта изменения фасадов для технического плана.

Как это выглядит на практике

Формальная проверка модели устроена так, что причина возврата часто лежит в документах, которые к моделированию отношения не имеют. Ниже разбор одного из таких случаев и ответы на технические вопросы, которые чаще всего задают проектные команды.

Кейс из практики: отказ, причина которого была не в проекте

Объект и задача. Бизнес-центр в Москве, собственник — юридическое лицо. Планировался капитальный ремонт фасадов с изменением цветового решения, цель — повысить привлекательность здания для новых арендаторов. Процедура требовала согласования фасадного решения в Москомархитектуре. Профильных специалистов и допуска СРО к проектным работам у заказчика не было, поэтому работу вели подрядчики.

Что было до нас. Первый подрядчик разработал проект и подавал его на согласование. Все подачи заканчивались возвратом, причину устранить не удавалось, и заказчик сменил исполнителя.

Что сделали наши специалисты. Собрали исходно-разрешительную документацию, провели обследование здания и обмерные работы, подготовили проект колористического решения фасадов. После очередного возврата провели аудит исходных данных и нашли первопричину: ошибки в технической документации БТИ, из-за которых характеристики объекта в проекте не сходились с учетными сведениями. Организовали исправление некорректных данных в БТИ и подали комплект повторно.

Результат. Исправление документации БТИ заняло 3 недели, весь комплекс работ вместе с согласованием — 3 месяца. Заказчик получил паспорт колористического решения фасадов и провел ремонт на законном основании, без риска ответственности за самовольное изменение внешнего вида здания.

Логика этого кейса переносится на 3D-модель АГР напрямую: модель проверяется на совпадение с учетными сведениями об объекте, и расхождение в исходных данных дает возврат независимо от качества визуализации.

Вопрос эксперту

Можно ли отдать в орган модель прямо из Revit? Нет. Рабочая BIM-модель содержит внутренние конструкции, инженерные системы и геометрию, которая не нужна для оценки облика. Из нее выгружается ЦИМ в IFC с атрибутивным набором RUS_SET_AGR, а FBX-модели собираются отдельно под лимиты полигонов и требования к материалам.

Как считать лимит полигонов, если объект состоит из нескольких корпусов? Лимит применяется к файлу. В один архив входит файл благоустройства и до 20 файлов зданий, каждый проверяется по своему лимиту. Объединять корпуса в один файл ради удобства передачи не нужно.

Что делать с остеклением? Остекление выполняется отдельной геометрией или отдельным материалом, а не как часть стены с общей текстурой. Витражи и стеклянные фасады — зона, где чаще всего появляются коллизии и дубли поверхностей.

Нужно ли моделировать интерьеры? Нет. Внутренние конструкции, инженерия и транспорт в модель не включаются. Минимальная толщина стены при этом задана в 10 см: нулевая толщина оболочки считается дефектом геометрии.

Что происходит, если архив не проходит по размеру? Архив благоустройства принимается до 1 ГБ. Превышение снимается уменьшением разрешения текстур и оптимизацией геометрии дальнего окружения, а не удалением объектов контекста: их отсутствие даст другое замечание.

Стоимость работ по АГР и фасадным решениям

Стоимость зависит от площади и сложности объекта, состава работ и того, какие исходные данные заказчик предоставляет сам. Ниже позиции прайса, которые обычно входят в подготовку и согласование фасадных и архитектурных решений.

Услуга	Стоимость	Сроки
Согласование в МКА	от 255 000 руб.	по запросу
Проект перепланировки фасада	от 300 000 руб.	по запросу
Проект колористических решений	от 550 000 руб.	по запросу
Техническое заключение по фасадам	от 155 000 руб.	по запросу
Топографические работы	от 510 000 руб.	по запросу
Обмерные работы	от 159 000 руб.	по запросу
Координирование здания	от 120 000 руб.	по запросу

Цены указаны как начальные значения: итоговая сумма считается по площади объекта, количеству изменяемых фасадных элементов и необходимости конструктивных расчетов. Актуальный перечень позиций по проектным, кадастровым и согласовательным работам приведен на странице стоимости услуг.

Типы объектов, с которыми мы работаем, и результаты по ним можно посмотреть в разделе выполненных работ: там видно, какие процедуры закрывались по зданиям разной площади и назначения.

Выводы

Трехмерная модель для АГР оценивается как технический документ, а не как визуализация. Комплект из НПМ, ВПМ и ЦИМ в IFC проверяется по контрольным пунктам: форматы и версия FBX, лимиты полигонов, посадка в городских координатах, материалы и текстуры, заполненные атрибуты. Четыре причины возврата повторяются чаще остальных: отсутствие окружения, неверная посадка, превышение лимитов с грязной геометрией и расхождение модели с буклетом. Все четыре закрываются на этапе подготовки исходных данных, а не на этапе доработки после замечаний.

СМВ Групп работает с нежилой недвижимостью Москвы и Санкт-Петербурга с 2014 года: за это время реализовано более 2300 проектов, в команде 45 специалистов со средним опытом более 15 лет, компания состоит в СРО по проектированию и кадастровым работам. Согласование фасадных и архитектурных решений мы ведем вместе с последующими этапами, включая технический план и внесение изменений в ЕГРН, поэтому исходные данные проверяются один раз и используются на всей цепочке.

Частые вопросы

Нужна ли новая 3D-модель при корректировке уже утвержденного АГР

Да, если корректировка затрагивает облик или габариты. Модель пересобирается под редакцию требований, действующую на дату подачи, а не под ту, по которой готовился исходный комплект. С 2 апреля 2026 года это означает добавление ЦИМ в формате IFC даже к проекту, который изначально согласовывался без нее. Типовые поводы для корректировки: изменение высоты здания из-за перестановки лифтового оборудования, замена материалов отделки, появление новых входных групп.

Чем требования Московской области отличаются от московских

В Московской области документ называется архитектурно-градостроительный облик, согласование идет через областную архитектуру или архитектуру конкретного города, а требования к трехмерным моделям оформлены отдельными методическими рекомендациями. Московские лимиты полигонов, форматы и состав архива на область автоматически не переносятся: комплект собирается по региональному документу.

Как согласуется изменение фасада в Санкт-Петербурге

Через КГА и по другой схеме. Для установки отдельного оборудования готовится лист согласования, он подается в электронном виде без предварительного разрешения, срок рассмотрения — не более 15 рабочих дней. Для изменения фасадов сначала получают задание на разработку проекта благоустройства, затем подают сам проект, срок предоставления услуги — не более 22 рабочих дней. В составе проекта требуются развертки по четырем фасадам, фотофиксация, топографический план 1:500 и спецификация заполнения проемов.

Можно ли согласовать АГР, если реконструкция здания невозможна по ПЗЗ

АГР и разрешительная процедура по реконструкции — разные треки. АГР описывает архитектурное решение и фасады, а изменение характеристик здания регулируется правилами землепользования и застройки и проектом реконструкции по постановлению № 87. Наличие свидетельства АГР не дает права изменить высоту, площадь или объем здания, если такие изменения запрещены градостроительным регламентом участка.

Кто отвечает за расхождение координат, если топоплан готовил другой подрядчик

Перед уполномоченным органом отвечает заявитель, а не исполнитель топосъемки. Поэтому актуальность топографического плана и совпадение границ участка со сведениями ЕГРН проверяются до начала моделирования. Архивный топоплан допустим как исходный материал, но при расхождении с фактическими границами посадка модели переделывается за счет графика проекта.

Что делать, если текущий облик здания не соответствует нормам квартала

Решение принимается по действующим требованиям, а не по тем, что были на дату постройки. Если материалы и цвета фасада не соответствуют актуальным градостроительным нормам для квартала, орган выдает требование привести облик в соответствие, и оспорить такое решение в общем порядке не получается. Планируя ремонт фасада в прежнем виде, стоит заранее запросить архивные сведения по объекту и сверить их с нынешними требованиями к территории.